【摘要】 美的置业南昌项目三次陷入停工，公司仍踩一条红线、销售回款遇挑战
《红周刊》发现，美的地产354个项目中，近三分之一是合作项目，美的地产合作伙伴多为民营房地产企业。据不完全统计，截至目前，新力控股、正荣地产、禹州地产、大发地产、佳兆业、李高、金科等美的地产合作伙伴已经爆炸。
自2020年以来不到两年，美的地产旗下的一个南昌项目美的公园已经三次陷入停工困境。然而，在其背后，项目合作伙伴新力控股早已爆炸。
除了新力控股，美的房地产的许多其他合作伙伴也爆炸了。面对合作伙伴的持续爆炸，美的房地产大多以白骑士的身份出现，收购雅居乐、正荣房地产等合作房地产企业的部分项目股权。然而，对于美的房地产来说，频繁的并购也意味着对资本链的考验。
南昌工程公园三陷停工。
存工程款纠纷。合作伙伴新力控股爆雷。
最近，美的地产的南昌项目公园得到了业主的权利保护。6月初，一些业主报告说，南昌美的公园世界的4.5栋住宅已经关闭半年，开发商未能回复。
根据公开信息，房地产背后的开发商是南昌地美房地产开发有限公司，梳理公司股权关系，发现该项目是美的房地产与新力控股的合作开发项目，其中美的房地产控股项目60%；另一位合作伙伴新力控股于去年年底爆炸。2021年12月20日，新力控股首次披露国内债务逾期金额63.94亿元，确认2021年10月到期债务违约2.5亿美元。
值得一提的是，这已经不是美的公园世界第一次停工了。根据江西省领导留言板等平台的调查，《红周刊》发现，自2021年10月以来，业主一直抱怨美的公园世界停工，美的公园世界不仅停工阶段持续时间较长，而且复工后再次停工。
据业主投诉，美的公园天下二标段于2020年7月左右停工，2021年7月15日复工，期间停工时间长达一年。
然而，美好时光并没有持续多久。复工后，该项目于2021年11月再次停工。当时，开发商回应说，再次停工的主要原因是美的公园世界第二标段总承包商江西因自身管理和资金问题无法满足施工单位的需求。
事实上，项目建设难以推进的原因是建设方江西立诚与开发商美的房地产在项目资金结算方面的意见不一致。南昌市住房和城乡建设局对此事件的回复信息显示，美的房地产要求按4146万元结算；江西立诚要求按5300万元结算，差额为数千万元。除结算项目资金外，还存在农民工工资未支付、混凝土等供应商合同未结算等相关事宜。
4月，江西平台更新进度表示，美的公园世界建设方和原建设方尚未终止施工合同，导致新建设方无法进入施工现场，后续进度受阻。
6月23日，当《红周刊》作为买家咨询南昌中介平台的房地产经纪人时，房地产经纪人还表示，目前项目现场只有少数分散工人，并没有真正恢复工作。据了解，项目开发商和施工方的问题尚未妥善解决。由于开发商没有支付项目资金，第一个施工方没有退出现场，导致后续开发商找到的新施工方未能真正进入现场。不难看出，复工很难推进。
业主表示担心，2022年12月30日是交付日。如果美的地产和建筑商江西的纠纷一直在拖延，第二标段很难按时交付。上述房地产经纪人还向《红周刊》透露，由于公园世界第二标段主要由爆炸性房地产企业新力负责，后续工期的延期可能会更加严重。
然而，值得注意的是，业主再次投诉停工的不是之前有工程款纠纷的第二标段，而是第一标段。一位业主介绍，2021年12月至30层新力公园世界第一标段4.5栋楼停工至今，仍有3层未建成。没有封顶。美的地产对业主的回复是承包商山河建设资金出现问题，无法建设，导致上述两栋楼停工5个月。
一方面，美的公园世界第一段。第二段停工，施工进度难以推进；另一方面，公园世界的房地产销售仍在顺利推进。自今年年初以来，美的公园世界已多次列入当地住宅记录列表。例如，今年1月17日至1月23日，美的公园世界以0.39亿元的记录金额排名第三；4月18日至4月26日，美的公园世界再次登上周榜，以884万元的记录金额排名第九。
更值得一提的是，该房地产项目也登上了黑名单。2021年3月，美的公园世界第一标段工程施工现场发生高处坠落事故，造成一人死亡；2022年2月，江西省住房和城乡建设厅公布了2021年第四季度施工安全生产百差工地和非法建设项目名单，南昌美的公园世界第一标段也在名单上。
爆雷合作伙伴股权的频繁收购。
依然踩红线
根据2021年年报，美的地产354个项目中，有113个是合资企业和合资企业参与的项目，占近三分之一。通过梳理上述合作项目，《红周刊》发现，美的地产大多是私营房地产企业，与南昌美的公园世界项目一样，合作伙伴也不少。
据《红周刊》不完全统计，正荣房地产、禹州房地产、大发房地产、佳兆业、李高、金科等房地产企业在美的房地产合作伙伴中存在不同程度的债务违约；此外，弘阳房地产、雅居乐等房地产企业也存在商票违约。
《红周刊》早在《调查|徐汇控股项目停工半年》一文中就指出，许多合作伙伴爆炸给其联合开发项目带来的不确定性风险不容忽视。此外，合作伙伴爆炸较多的房地产企业也可能面临更严峻的财务挑战。
从美的房地产在面对合作伙伴爆炸时的处理方式也可以看出，在许多情况下，美的房地产经常选择收购合作项目中爆炸性爆炸性房地产企业的股权。在2021年业绩新闻发布会上，董事长郝恒乐直接表示，自去年第四季度以来，美的房地产已收购了13个开发项目的股权。收购对象主要是合作项目，如长沙美的正荣滨河花园项目、武汉美的雅居乐云珠、重庆美的金科县、佛山美的图案年云静等。收购合作项目往往意味着需要一定的财务实力。
郝恒乐表示，13个项目的股权交易净对价为17亿元，但由于项目股票资金的振兴和并购贷款的帮助，美的房地产收购实时资金仅占4.8亿元。
虽然5月20日，美的地产成功发行了2022年(第一期)公司债券，发行规模10亿元，票面利率4.5%。目前美的地产融资环境比较好；但不可忽视的是，根据2021年年报，美的地产排除预收款后的资产负债率为72.1%(不超过70%)，净负债率为46.3%；现金短债比1.71，仍踩红线。
销售复苏背后:完成销售目标难度大。涉嫌捆绑销售。
近日，国家统计局数据显示，今年5月，全国商品房销售面积为10970万平方米，环比增长25.8%；商品房销售额为10548亿元，环比增长29.7%。这也是近四个月来全国商品房销售面积首次环比转正，楼市复苏迹象显现。
这种复苏也反映在美的房地产的销售上。《红周刊》结合销售披露公告，计算出今年5月美的房地产月合同销售额73.2亿元，比4月份月合同销售额46.2亿元，环比增长58.22%。
虽然复苏明显，但值得注意的是，与去年同期相比，美的地产仍有明显差距。2021年5月，美的地产合约销售额为160.7亿元，是今年5月的2.2倍。
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