【摘要】 中交地产否认无法按期偿债 扣非三年首亏获大股东46亿“输血”
传闻到期贷款无法偿还，将央企背景下的中交地产(00736.SZ)推到了风口浪尖。
5月12日，中交房地产发布公告，否认金融机构到期贷款不能在5月偿还，称公司现金流正常，融资渠道畅通，可以保证到期债务的偿还。
近年来，中交房地产负债规模大幅上升，经营活动现金持续净流出，业绩持续下滑。2021年，公司扣除非净利润，近三年首次亏损，踩上三条红线。
值得一提的是，中交房地产依托大树中房地产集团有限公司，2021年，中交房地产及其子公司延长了中交房地产集团4笔35.8亿元的贷款。此外，今年中交房地产获得中交房地产集团近46亿元贷款支持。
在基本面没有明显变化的情况下，中交房地产股价在二级市场取得了快速进展，自3月23日以来的31个交易日内获得了17个交易限额。股价一路上涨，公司股东也趁机减持。此前，公司主要股东中房地产集团和股东重庆渝福均出台了减持计划。
针对债务经营、股东减持、股价变动等情况，《长江商报》记者向中交地产发出采访函，截至发布前尚未收到回复。
陷入债务兑现风暴。
近日，一份红头中交房地产有限公司文件广为流传。文件题为2022年5月金融机构到期贷款无法偿还的报告，文件提交给中交房地产集团有限公司。5月12日，中交房地产回应上述网上传播内容，称公司现金流正常，融资渠道畅通，可保证到期债务偿还。
根据公告，中交房地产5月底到期的金融机构债务总额约为24.4亿元。根据公告，截至3月底，公司货币资金余额为173.99亿元，短期债务为16.65亿元，现金短期债务比为1.04元，符合三条红线对现金短期债务比大于1的要求。上述货币资金可以满足公司的日常经营需要，偿还金融机构的到期贷款。
著名房地产分析师严跃进认为，中交房地产债务支付风暴、市场和投资者更加关注，因为是第一家中央企业，从企业的角度来看，积极披露企业债务、现金流，特别是在利润方面，否则会引起投资者的担忧。
值得注意的是，近年来，中交房地产负债规模大幅上升。2019-2021年，其总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元、285.10亿元、437.74亿元和772.68亿元。
在现金流方面，中交房地产经营活动的现金继续保持净流出状态。2019-2021年，中交房地产经营现金流净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元和-44.52亿元。
截至2021年底，中交房地产现金及现金等价物为107.6亿元，同期公司短期贷款为8.89亿元，应付票据为3.8亿元，一年内到期的非流动负债为17.86亿元。
截至2021年底，中交房地产净负债率为217.7%，排除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债率为0.6倍，是央企罕见的红档房地产企业。
中交房地产依托中交房地产集团有限公司，融资担保有一定保障，但值得注意的是，中交房地产未能按时足额偿还控股股东的贷款。
根据中交房地产年度报告和2021年底的公告，公司及其子公司将中交房地产集团4笔35.8亿元的贷款延长两年。除逾期还款外，中交房地产还向中交房地产集团增加了23亿元贷款，并向其控股子公司续借了1亿元。
今年，中交房地产继续向大股东借款。2022年3月底，中交房地产向中交房地产集团借款，共45.8亿元，其中年利率8%，年利率7.5%。
重要股东趁机减持股价飙升。
今年以来，股价多年低于10元/股的中交地产突然成为房地产行业的一大妖股。
3月16日，中交房地产股价创下6.3元/股低点，随后一路上涨至29.26元/股，涨幅高达238.27%。自3月23日以来的31个交易日内，中交房地产共收到17个涨停。
在此期间，中交房地产发布了9份股票交易异常波动公告，提醒投资者合理投资，注意风险。
中交房地产的趋势恶魔来到深圳证券交易所的关注信，询问公司是否有应披露但未披露的重大信息，是否有重大影响，是否涉嫌内幕交易。中交房地产否认了上述问题。
5月13日，受债务兑现风暴影响，中交房地产股价报收23.70元/股，当日下跌9.99%，总市值164.82亿元。
在连续涨停的摊位上，中交地产遭遇股东减持。4月12日，中交地产发布公告称，重庆渝富计划减持6233.88万股(占总股本8.96%)的股东不超过2086.3万股(占公司总股本的3%)。4月29日，中交地产再次发布公告，大股东中交地产集团有限公司计划减持不超过1390.87万股，占公司总股本的2%。
股东减持引起了投资者的担忧。中交房地产回应说：最近的减持计划不会改变我们的控制权，也不会对我们的治理结构和可持续经营产生不利影响。
业绩持续下滑，陷入亏损。
与二级市场表现强劲相反，中交房地产基本面表现不佳。
《长江商报》记者注意到，自2019年以来，中交地产归母净利润连续三年下降。2018-2021年净利润分别为8.10亿元，5.42亿元，3.47亿元，2.36亿元。
根据年报数据，公司2021年收入145.42亿元，利润总额15.22亿元，同比增长18.23%和4%。但同期归属于母亲的净利润为2.36亿元，同比下降32.19%，扣除非经常性损益后的净利润为4.32亿元，这也是归属于母亲近三年首次扣除非净利润为负。
今年第一季度，公司营业收入为39.48亿元，归属于母公司的净利润为-4154.41万元，非净利润为-5338.56万元。
为了找到新的业绩增长点，中交房地产近年来积极开展多元化发展，重点关注房地产开发、运营和销售业务，积极探索和发展融资建设、特色城镇、TOD城市综合体、城市更新、工业房地产、物流房地产等新兴业务。
然而，从业绩贡献的角度来看，营业收入仍基本来自房地产销售。2021年，中交房地产销售收入144.45亿元，占营业收入的99.33%；房地产租赁收入4610.82万元，占0.32%；物业管理收入720.72万元，占0.05%；其他收入占0.30%。
中交房地产秘书田玉丽表示，2022年，公司将继续关注房地产开发的主要业务，优化财务结构和融资结构，把握投资质量和投资节奏，落实高质量发展要求，平衡规模扩张与财务稳定，以更好的战略获得高质量的项目。
严跃进认为，许多业务的扩张往往存在反应速度滞后的问题。虽然他们在获取项目方面具有中央企业的优势，但他们在效率方面并不擅长。房地产行业具有较强的政策导向。中央企业在多元化业务后往往无法快速响应，同时也会产生成本压力。