【摘要】 滨江集团逆势扩储一个月豪掷184亿拿地 权益销售占比仅过半毛利率缩减至24 83%
杭州龙头房地产企业滨江集团(002244.SZ)在开发商普遍资金短缺、行业持续下滑的情况下，加快扩仓。
2022年4月，滨江集团投入184.35亿土地，在杭州集中供地中一举拿下11块土地。
但逆势拿地的背后是其运营成本逐年增加，盈利能力持续下降，债务上升。
数据显示，2018年至2021年，滨江集团资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%、82.34%；毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%和24.83%，逐年下降。
此外，近年来，该公司的股权销售比例一直较低。去年，滨江集团实现了1691亿元的销售额。在克而瑞统计的股权销售额中，只有871.5亿元，占51.53%。
在业绩方面，经过几年的稳步增长，该公司在今年年初遭遇了滑铁卢。近日，滨江集团发布2022年第一季度报告，净收入均下降，营业收入61.83亿元，同比下降16.8%；归属于母亲的净利润为2.28亿元，同比下降42.7%，销售额大幅下降47.22%。
逆势拿地。
在房地产市场的下行周期中，滨江集团逆势征地。数据显示，2018年至2020年，公司新增土地建设面积346.97万平方米、295.39万平方米、432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。同期，平均楼价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。
2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，新增土地面积200.29万平方米，新增土地储备建筑面积469.4万平方米，总土地资金710亿元，权益土地资金437.86亿元，平均楼面价格1.51万元/平方米，新增土地储备价值权益比例56.6%。
2022年4月，滨江集团投资184.35亿元，在杭州集中土地供应中一举拿下11块土地。其中，有许多地王项目。据不完全统计，自2018年以来，滨江集团以最高限价交易了13块土地，大部分土地溢价率超过20%，其中部分土地溢价率高达122.27%。
由于土地价格高，利润率大幅下降。2018年至2021年，滨江集团毛利率持续下降，分别为35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。
财务方面，2021年年报显示，报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债率为1.51倍。按照三条红线指标，滨江集团为绿档。
财务状况良好，但少数股东权益激增。2018年至2021年，滨江集团少数股东权益分别为40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元和168.07亿元。
业内人士认为，少数股东权益的高比例是明股实债的特征之一。在三红线政策的监管下
权益比例低。
自2015年以来，滨江集团已进入规模扩张的快车道。其年度报告显示，2015年至2018年，滨江集团销售分别为233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元，2019年销售规模首次突破100亿元，2020年进入行业前30名，2021年全口径销售额1691亿元。
2021年，滨江集团实现营业收入379.76亿元母净利润30.27亿元，分别比去年同期增长32.8%和30.06%。
2022年第一季度，滨江集团营业收入61.83亿元，同比下降16.8%；归属于母亲的净利润为2.28亿元，同比下降42.7%，销售额大幅下降47.22%。2022年，滨江集团设定的销售目标为1500-1600亿元。
为了加快规模扩张，公司选择牺牲利益，通过小股交易，以较低的股权比例推动项目投资。虽然项目的大部分市场风险被转移，以实现规模增长，但投资者分享了大部分项目利润，因为他们持有更多的股权。
此外，近年来，公司股权销售的增长率并没有与流量销售的增长率成正比。2015年，其权益占近69%，然后逐年下降。2021年，滨江集团实现销售额1691亿元。在克而瑞统计的股权销售额中，只有871.5亿元，占51.53%，仍处于较低水平。
滨江集团董事长齐金星回应了股权比例低的问题：很多信息说滨江股权比例不高，但实际上，在合作过程中，95%的项目由滨江开发建设，项目服务管理收入超过8亿，为滨江利润做出了巨大贡献。随着公司的发展，股权比例将逐步提高。
为了寻求更多的业绩增长点，滨江集团提出了未来十年的1+5战略。除了传统的房地产开发外，滨江集团还将尝试布局其他领域。1+5中的5是指物业服务、租赁、酒店、养老金等行业投资部门。
全国化频遇阻。
滨江集团被称为杭州房地产大哥，自2007年以来一直在杭州大本营开展业务。2020年，滨江集团整体战略布局转变为深耕杭州，走出浙江
随着外国房地产企业不断渗透到杭州和浙江市场，进一步威胁到公司的大本营市场。数据显示，2018年至2020年，滨江集团在杭州的收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，分别占公司收入的90.83%、59.34%和38.23%。2020年，杭州市场毛利率为24.37%，同比下降22.01个百分点。
滨江集团自2015年起开始进军一二线城市，但扩张过程并不顺利，几乎自残揭示了区域房地产企业的生存困境。
2016年，滨江集团与安源控股携手进入深圳市场，计划共同开发龙华区安丰工业区深圳旧改项目地块。结果，由于安源控股实际控制人陈氏源涉案，项目无病结束，滨江11.6亿元投资也浪费。
同年12月，滨江集团进入上海市场，花费7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立中崇滨江、浙江银行上海湘府城建合资企业，共同开发上海湘府花园三期工程。此外，滨江集团向浙江银行上海湘府城建投资2亿元，向中崇集团相关公司借款7.06亿元。
项目因故搁浅后，滨江集团向法院起诉中崇集团。上海国际经济贸易仲裁委员会于2020年1月裁定，由于达成的协议仍在履行中，相关资金回收存在不确定性。
全国扩张经常受到阻碍，滨江集团将重点放在杭州大本营。2021年，滨江集团在杭州、浙江省以外的南京和广州增加了新的土地储备。目前，公司已覆盖包括杭州在内的11个地级市。
2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，其中杭州占60%。宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占25%，浙江省外占15%，并购土地11块，土地面积635376平方米，权益对价60.47亿。
滨江集团表示，目前，在区域布局方面，公司形成了以杭州为重点，深化浙江，辐射华东，发展广东、香港、澳门湾地区，关注中西部重点城市的发展战略，重点布局三省一市