【摘要】 保利发展销售额破5000亿债务结构优化 刘平冲“进三争一”2022年拟投资3650亿
保利发展(600048.SH)成绩单在房地产企业年报难产、业绩普遍亏损的现状下，为市场信心打下了强心针。
年报显示，2021年，保利发展实现总营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%；在市场销售波动下，销售额突破5000亿大关，签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。保利发展也是为数不多的保持营业收入和销售额双增长的龙头房地产企业之一。在克而瑞排名中，保利发展去年以489.7亿元的交易。
受房地产项目利润率下降等影响，2021年保利发展回归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
在此基础上，保利今年首次提出三争一目标，比五年前宋广菊时代提出的回归前三目标更进一步。4月21日，去年刚接任保利发展董事长的刘平在2021年网上业绩简报会上表示:公司提出‘三争一’目标是有信心和信心的。
2021年，保利发展继续保持较高的投资，年扩建项目145个，比2020年同期少一个，新增容积率2722万平方米，扩建金额1857亿元。
在新的目标下，刘平表示，希望2022年保利发展更加积极，年投资计划3650亿元。
销售额超过5000亿元。
保利作为行业龙头企业，虽然没有摆脱房地产行业增收不增利的问题，但整体发展保持稳定。
年报显示，2021年保利发展营业收入2850亿元，同比增长17.2%；毛利764亿元，归母净利润274亿元，同比下降3.6%和5.4%。
保利发展表示，主要是由于近年来高价结转，毛利率下降，导致收入增加而不是利润增加。2021年，其毛利率、净利率和归属于母亲的净利率分别同比下降5.8.3.4和2.3个百分点至26.8%.13.0%和9.6%。
然而，面对市场销售波动，保利的发展继续稳步增长。2021年，公司销售额突破5000亿大关，达到5349.29亿元，同比增长6.38%；签约面积33.02万平方米，同比下降2.23%；平均签约价格为16049元/平方米，同比增长8.8%。
根据克数据显示，2021年，保利发展的销售规模排名行业第四，与前三的差距逐渐缩小。与其他房地产企业相比，保利发展是为数不多的保持营业收入和销售额双增长的龙头房地产企业之一。
2022年第一季度，保利发展签约金额906.95亿元，同比下降27.02%。降幅低于行业平均水平，行业排名进一步提升至第三位，年市场份额有望继续提升。
著名房地产分析师严跃进认为，从销售角度来看，2021年保利签约金额超过5300亿元。虽然低于融创规模，但总体上冲刺前三名的动力和实力都很强，所以今年确实是保利冲刺前三名的关键一年。相关的营销工作和节奏将进一步加快。其他企业和投资者也应密切关注此类企业的发展趋势。
去年，宋广菊担任保利发展董事长的刘平表示，他希望2022年保利发展更加积极。他给出了3650亿元的年度投资计划。今年，公司的整体扩张逻辑是质量比数量更重要，以确保公司的可持续稳定发展，同时有更好的业绩和利润，并确保股东的投资回报。
作为行业领导者，公司不仅仅是追求规模排名，而是按照既定的战略把握市场机遇，保持企业的可持续健康发展。刘平在会议上表示，在行业波动中，作为行业领先企业，公司的资源。资本。品牌实力更具优势，更能抓住市场机遇。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的三争一目标具有信心和信心。
近年来，保利发展38个核心城市的储备资源一直保持在75%以上，住宅供应占80%以上。资源储备满足了公司2-3年的发展需求，为可持续发展提供了保障。保利发展表示，2022年计划完成房地产及相关行业直接投资3650亿元，新建面积4010万平方米，竣工面积4231万平方米。
2021年，保利发展年度扩建项目145个，比2020年同期少一个，新增容积率2722万平方米，扩建金额1857亿元。
严跃进认为，保利的发展明确了三争一的目标，实际上比保利上一任董事长宋广菊提出的回归行业前三的愿景提高了一步。对于保利来说，这一目标将对后续的征地和销售产生影响。从征地工作的角度来看，目前中央企业的征地正处于良好的窗口期，预计后续的征地和并购运作确实会加快。
进一步优化债务结构。
在行业杠杆化下降、现金流紧张、债务风险下，保利发展不断优化债务结构。财务报告显示，2021年保利发展扣除预收款的资产负债率为68%，净负债率为55%，现金短债率为1.86倍。三项指标均进一步优化，各项指标均符合三条红线中绿档企业标准。
在现金流方面，2021年保利实现回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，在行业内处于较高水平，在手货币资金1713.84亿元，经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持在90%以上。
2021年，保利充分发挥规模中央企业的财务优势，抓住低成本融资，期末平均贷款成本同比下降0.31个百分点至4.46%。保利发行公司短期债务86.9亿元，中期票据100亿元。期末有息负债3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年年底下降31个基点，继续保持行业领先优势。
值得一提的是，在保利的财务数据中，数据中备受关注。数据显示，2021年，保利发展总负债首次超过万亿元。对此，保利发展财务总监表示，公司总负债中有息负债3382亿元，其他经营负债7588亿元(其中预收房款4534亿元)，公司经营稳定，债务风险低。
严跃进认为，从这些数据可以看出，保利发展的总负债实际上包括预售房款，因此实际上与传统意义上理解的负债不同。这实际上与保利发展的业务规模有关。近年来，中央企业增长良好，销售数据表现良好，也会使预售资金等数据过大，进而使负债数据过大。但它的债务本身更安全，所以投资者不必太担心。