【摘要】 金地集团年报：资产和销售规模持续稳健增长 新赛道业务表现亮眼
2022年4月24日，金地（集团）股份有限公司（股份代码：600383.SH，以下简称“金地集团”）发布了2021年年报。尽管过去一年房地产行业经历深度调整，但金地集团的各项经营业绩指标表现抢眼，不仅资产和销售规模持续稳健增长，盈利也维持了相对稳定的水平：全年实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%，归属于上市公司股东净利润约94.10亿元。
截至2021年末，金地集团总资产达4628亿元，较上年同期末增长了15.23%，近五年复合增长率高达22%；其中归属母公司净资产630亿元，较上年同期末增长9.57%，近五年复合增长率达到11%。
利润分红方面，公司拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元（含税），合计拟派发现金红利28.4亿元（含税），占公司2021年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.2%，连续多年现金分红占净利润的30%以上。
坚持深耕一二线城市，销售规模增幅行业领跑
2021年地产行业整体下行，但行业中的标杆企业展现出了更强的发展韧劲。2021年全年，金地集团根据行业形势的变化，及时调整销售策略，销售规模实现了逆势增长：全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，销售增幅处于TOP20房企前列，同时也是2021年为数不多能够完成年初销售目标的房企之一。
优秀的销售业绩，归因于金地长期坚持的城市深耕策略。截至2021年末，金地在全国布局的78个地级市中，有十余个城市市场排名均位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市场份额的不断提升，为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。
过去几年来，金地在投资方面一直坚持“东密西强”投资布局，聚焦高能级城市发展，严格控制三四线城市的下沉。以2021年为例，金地投资了111宗地块，新增总土地储备约1636万平方米，其中一二线城市的投资占比高达65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提升达到34%，更好的规避了市场下行期的投资风险。
年报数据还显示，截至2021年末，金地集团预收账款（含合同负债）达到了1128亿元，较2020年末增长了19.1%，为未来的业绩结算打下了坚实基础。
经营质量不断提升，盈利水平保持前列
受市场下行和疫情等多种因素影响，2021年地产行业的毛利率整体呈现出下滑趋势。国金证券对今年3月以来已发布年报的房企统计数据显示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率为18.74%，平均净利润率仅为8.21%。
面对严峻的外部经营环境挑战，2021年金地集团在精准投资的基础上，强化产品定位、成本管控、经营调度及快建体系建设，通过加快核心业务系统的数字化建设及数字营销系统的迭代，促进公司核心能力及经营效率的稳步提升，较好的对冲了行业利润下行的影响。
整体而言，2021年金地的盈利规模虽然有所波动，但盈利能力依然保持着行业较好的水平：2021年，金地实现归属于上市公司股东的净利润约94.10亿元，同比下降了9.5%，但房地产结算毛利率为19.65%，净利率为9.5%，均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地集团的周转率也有了明显的提升，2021年的净资产收益率（ROE）仍达到了15.7%，处于行业领先地位。
现金流状况良好，“三道红线”连续6年绿档
自2020年“三道红线”融资监管新规出台，“三道红线”就成为了房企健康指数的“晴雨表”。作为行业“优等生”，金地集团一直坚持平衡发展、稳健经营的战略，负债指标逐年稳步下降，“三道红线”已连续6年保持绿档。
年报数据显示，2021年金地集团的资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司的实际资产负债率低至67.6%，净负债率仅为55.2%，有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面，截至报告期末，金地一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%，短期债务占比仅为31.7%；其中境内负债占比92.3%，境外负债占比7.7%，更加适配房地产行业的长开发周期。
现金方面，截至报告期末，金地实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍，继续满足“三道红线”的监管要求。
扎实的财务基本盘面，让金地集团在资本市场上备受青睐。2021年，金地抓住资本市场的窗口期，成功通过开发贷、中期票据、超短期融资券及ABS等多种创新、多元的融资方式补充资金，持续优化现金流水平。其中，发行公司债券共计49.95亿元，发行中期票据共计110亿元。截至报告期末，金地的债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%，相比上一年降低了18个百分点，展现出金融机构和投资者对金地资信水平和经营能力的高度认可。
当前，金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。
协同住宅主业发展，新赛道业务表现亮眼
面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境，金地集团过去多年来在地产主业之外，也在配置合适资源，布局自持资产、物业服务、科技等新赛道，谋求新的业务增长点。
2021年，金地在持有型物业方面新获取了广州花都TOD大型综合体项目，继续补充商办物业的优质储备；产业方面则新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积190万平方米，实现了国内核心产业城市的全面布局。
据介绍，截至2021年末，金地在运营的持有型项目已达到了28个，涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，累积租金面积约244万平米，同比增长37.5%，其中产业园面积达103万平米。
在出租率方面，金地目前持有的在营购物中心、进入成熟期写字楼、产业园区、成熟期长租公寓出租率均达到了90%以上，其中长租公寓成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平。
凭借出色的运营能力，2021年金地持有型物业的租金收入表现稳健，达到约20.7亿元，同比增长达52%，有望成为金地未来新的利润增长点。
而与地产主业深度协同的金地物业，2021年正式更名为“金地智慧服务”后，也围绕“三横九纵”的服务矩阵开始全面发力。年报显示，年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超过7000万平方米。截至2021年末，金地智慧服务的合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%，市场外拓能力居于行业前四。在营收表现上，2021年金地智慧服务的营收突破50亿大关，达52.8亿元，同比增长30.0%。
开发代建业务也是金地集团近年来成长迅速的新业务板块。2021年，金地开发代建业务新签约19个项目，签约面积超过300万平米。截至2021年末，金地开发代建业务在全国超过30座城市实现了布局，管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米，其中政府公建面积超过400万平方米，并成功入选多个城市政府预选承包商库，品牌影响力逐年提升。
“我们将进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时，稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。”金地方面表示。