【摘要】 中梁控股一季度销售额降近六成 毛利率首次低于20%多举措降杠杆
中梁控股(02772.HK)在业内被称为小碧桂园，三年内以高周转快速扩张模式进入千亿房企阵营。
然而，美好时光并没有持续多久。在激进扩张的狂奔下，中梁控股的隐忧逐渐显现:业绩指标大幅放缓，融资渠道有限，流动性风险增加。
根据中梁控股近日发布的2021年年报，公司2021年营业收入约761亿元，同比增长15%，但利润仅47.56亿元，同比下降27.57%，归母净利润同比下降27.8%至27.03亿元。
中梁控股增收不增利的主要原因是利润率大幅下降，年毛利率从去年的21%降至17.12%，首次降至20%以内，净利润率从去年的9.95%降至6.24%。
《长江商报》记者注意到，中梁控股的销售并不乐观。今年第一季度，中梁控股累计合同销售额216亿元，同比下降55%，销售价格也下降。
4月6日，穆迪将中梁控股公司家族评级(CFR)从B2降至B3，前景依然负面。穆迪预计，由于消费者信心薄弱，经营环境严峻，中梁控股的合同销售额将在未来6-12个月内下降，这将减少公司的经营现金流和流动性。
中梁控股表示，2022年的基调仍以稳定为主，主要业务逻辑是保持业务流动性，减少杠杆和债务，优化融资结构，提高运营控制效率，防范风险，降低成本和效率。
毛利率在过去五年中跌至新低。
今年以来，受市场环境影响，房地产企业的销售情况并不乐观。中梁控股的销售额也大幅下降。
数据显示，今年第一季度，中梁控股累计合同销售额(联合企业和联合企业的合同销售额)约为216亿元，同比下降55%。股权销售额，中梁控股仅记录151.2亿元，同比下降55%。
2022年1月和2月，中梁控股的合同销售额分别同比下降39%和62%。自2021年以来，2月份的下了新的月度纪录。今年3月，中梁控股合同销售额约68亿元，同比下降60.5%。
在百强房地产企业中，中梁控股的表现处于行业前列。根据机构数据，今年一季度，百强房地产企业全口径销售额同比下降47%，近40%的企业下降50%以上。
2021年中梁控股业绩目标为1800亿元，实际合同销售额为1718亿元，同比略有上升1.8%，目标完成率为95.4%。
销售下滑，业绩不达标，中梁控股的盈利能力也在下降，表现出增收不增利的趋势。2021年，中梁控股毛利130.33亿元，同比下降5.92%；毛利率17.12%降至五年来新低，同比下降3.89个百分点。
公开数据显示，2017年至2021年，中梁控股毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，2021年毛利率首次降至20%以内。
对于利润下降，中梁控股认为主要是平均价格的影响。年度报告中的解释是，由于平均价格的压力，年内交付的房地产项目的土地收购成本相对较高，因此对若干开发项目进行了减值准备。
从销售价格来看，2021年中梁控股合约平均销售价格为12000元/平方米，2020年平均销售价格为12500元/平方米。2022年1月和2月，中梁控股实现合同销售面积80.1万平方米，66.4万平方米，同比下降27.6%，46.3%；平均销售价格为10500元/平方米，9700元/平方米，比去年同期减少12500元/平方米，每平方米减少2000元和4100元。
开源节流多措施降低杠杆。
在三条红线等政策下，中梁控股的重点也从高速转向杠杆和债务。
截至2021年底，中梁控股净负债率约为35.4%，排除预收款后负债率为75.8%，现金短债率为1.04。
今年是中梁控股的偿债高峰期。5月份，该公司拥有3亿元的绿色优先票据，约9亿美元的离岸债券将到期。
中梁控股是美元债务的大家庭。惠誉的研究报告显示，未来6个月，中梁控股将有8.19亿美元的离岸债券到期，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。此外，根据穆迪的计算，该公司无限现金/短期债务的比例从2021年6月底的1.2倍降至2021年底的1.04倍。
根据年报数据，截至2021年底，包括银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务在内的中梁控股总额为195.4亿元。现金和现金等价物为202.81亿元。如果加上2023年4月17日到期的13.02亿元优先票据，公司未来12个月的偿债压力将不小。
中梁控股积极采取措施缓解流动性风险，包括出售资产、停止征地等资本支出，加强促销和收款，出售资产和项目股权收款，股东注资贷款，实行平面管理，降低成本，提高效率。
在拓展仓储方面，中梁控股也实行开源节流，放缓征地。2021年上半年，中梁控股土地总投资408亿元，共获得67个土地项目。2021年下半年，公司土地总投资仅118亿元，新增项目18个。
惠誉在3月1日的评级中指出，如果公司继续优先偿还债务而不是补充土地，预计2022年土地储存年限将降至2.5年以下，2023年将降至2年以下。
除了减少土地投资外，梁百悦智佳服务的措施也被市场视为梁控股急需现金的另一个信号。
年初，公司还进行了结构调整，将控股集团总部的相关职能与房地产集团总部相结合，部分控股总部员工将被转岗。根据年报数据，截至2021年12月31日，中梁已确认员工成本为20.65亿元，较2020年降低1.88亿元。
中梁控股表示，自2021年年中以来，已采取果断措施，包括加快销售和收款、节约开支、减少土地购买和保持现金，以应对行业困难。随着行业的快速变化，中梁梁能否打破困境还需要时间来检验。
融资成本较高。
为了偿还部分债务，公司付出了高利率。根据之前的公告，中梁控股于2021年9月发行了12%票面利率的美元优先票据。该公司的融资成本也从2020年底的8.5%上升到2021年底的9.0%。
据克而瑞统计，2018年、2019年、2020年、2021年上半年，80家重点上市房地产企业平均融资成本分别为6.77%、7.02%、6.87%和6.88%。2018年至2020年，中梁控股平均融资成本从9.9%降至9.4%，再降至8.5%。虽然呈下降趋势，但仍高于行业平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融资成本降至8%。
最近，国际评级机构穆迪再次降低了中梁控股公司的家庭评级，从B2到B3，展望为负面。两个月前，穆迪和惠誉也降低了评级。两家评级机构都担心中梁控股的债务、现金流和再融资风险。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedriclai表示：评级下调反映出，由于运营现金流疲软和到期债务规模巨大，中梁控股的流动性减弱，未来12-18个月再融资风险增加；负面前景反映决再融资需求的不确定性。
事实上，早在3月1日，惠誉评级就将中梁控股的长期发行人违约评级从B+降至B-，展望为负面。推动惠誉降低公司评级的因素。