【摘要】 富力地产净亏87亿毛利率降至6 5% 不惜六折出售资产积极自救缓解流动性
富力地产(0277.HK)是华南五虎之一，正试图通过出售资产来自救，缓解公司面临的流动性危机。
4月8日，R&F地产宣布3月份销售额。2022年前三个月，R&F地产总销售收入约134.8亿元，同比下降55.8%；销售面积约1198100平方米。
根据最近披露的2021年业绩报告，R&F房地产2021年实现营业收入764亿元，同比下降11%，净亏损达到87.4亿元新高。
R&F解释说，净利润的巨大损失主要是由于报告期内物业销售和毛利率的下降，以及项目价格较低，导致库存在年内减值。2021年，R&F房地产一次性计提了81亿元的减值准备。
长江商报记者注意到，R&F房地产毛利率连续三年下降，从2018年的36.4%逐渐降至2020年的23.7%，2021年的毛利率为6.5%，同比下降17.24个百分点。
在沉重的压力下，R&F房地产继续放缓扩张速度，减少债务规模，增加流动性。
截至2021年底，R&F房地产贷款总额降至1327亿元，其中一年到期贷款占44%，约583亿元。同期，包括有限资金在内的总现金为211亿元，无法覆盖债务。
为了缓解流动性危机，R&F房地产正在通过出售项目质押资产来自救。最近，R&F房地产以9570.26万英镑的价格出售了伦敦auxhalSquare开发地块，相当于六折切肉。
R&F房地产表示，资产处置仍然是R&F今年收回资金的重点。今年，海外非核心资产将通过全面销售和加快海外开发项目预售计划出售。
计提81亿元亏损近90亿元。
2021年，R&F房地产收入净利润下降为负，总营业额下降约11%至764.01亿元；对应毛利49.63亿元，同比下降75.65%；毛利率6.5%，同比下降17.24个百分点；净亏损87.39亿元，同比下降195.54%；净利率-11.44%，同比下降22.09个百分点；归属于母亲的净亏损为88.48亿元，同比下降198.25%。
根据财务报告，R&F房地产的巨大损失主要来自库存项目的减值计提。2021年，R&F房地产一次性计提了81亿元的减值准备。
在房地产企业的财务报告中，库存项目主要反映了以销售为目的持有的土地和在建的房地产项目。大量减值计提反映了R&F房地产持有的大量项目预计未来销售收入无法覆盖成本。
2021年，R&F地产实现全口径销售额1201亿元，同比下降19.7%；全口径销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。根据R&F制定的1500亿元销售目标，销售目标达到80%。
2022年前三个月，R&F地产总销售收入约134.8亿元，同比下降5.8%；销售面积约1198100平方米。
为了减轻成本压力，R&F房地产大幅减少了土地支出，R&F房地产自2021年以来几乎停滞不前。去年只收获了5块土地，新增土地储存面积83.7万平方米，新增土地支出仅30亿元，同比下降80%。
此外，R&F房地产城市更新项目资金需求较大，三线及以下城市土壤储存面积较高，存在一定的去除压力。
从库存周转率来看，R&F房地产年库存周转率0.32，高于2020年0.03；竣工库存占库存总量的25%，低于2020年7个百分点。总的来说，R&F正在积极去库存，项目去库存有一定的效果，但运营能力还需要进一步提高。
R&F集团虽然降低了发展速度，但目前土地储备充足。根据目前的销售规模，其消化周期保持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常发展需求。
自救出售资产。
R&F房地产试图通过出售资产和债务来解决公司面临的流动性危机。
截至2021年底，R&F房地产贷款总额降至1327亿元，其中一年到期贷款占44%，约583亿元。同期，包括有限资金在内的总现金为211亿元，无法覆盖债务。
根据2021年底联合年底发布的信用评级公告，R&F2022年面临的国内债券到期80.65亿元，国内债券回售14亿元，美元债券到期13.73亿美元，总计超过150亿元。
截至2021年底，R&F房地产总资产4058.76亿元，同比下降8.21%。其中，营运资产总额为2823.98亿元，同比下降13.84%，营运资产占69.58%，同比下降4.55%；货币资金约62.57亿元，同比下降75.63%。
4月6日晚，富力地产在上海证券交易所宣布，公司16富力04债券展期计划已获批准。
此前，R&F房地产披露，它无法偿还即将到期的16R&F04，并希望寻求延期。4月7日原本是16R&F04到期日。然而，在这一天，R&F房地产只支付了债券的利息，没有偿还本金。
著名财经评论员严跃进告诉《长江商业日报》，债务延期可以暂时缓解流动性压力。然而，为了摆脱债务压力，我们仍然需要继续调整债务结构，以各种方式降低违约风险。
解决危机，出售资产回血是一种更快的方式。近年来，R&F房地产频繁出售资产。
2021年，碧桂园服务以不超过100亿元的价格收购R&F地产。此外，2021年1月和12月，R&F将广州机场物流园区的股权分两次卖给黑石，总收入约53亿元。仅这两次出售资产，R&F就收回了153亿元，但这些资金仍未能帮助R&F解决债务问题。
今年3月15日，R&F房地产宣布计划以9570.26万英镑的价格将英国伦敦的一个项目出售给远东，相当于约9.77亿港元。销售收入净额将用于偿还公司债务和集团一般营运资金。
据了解，该业务于2017年以1.577年以1.577亿英镑的价格拍摄的。如果简单地以现价相减，即使不计算这五年的通货膨胀和资本成本，R&F房地产也损失了684.5万英镑，相当于5.75亿人民币。
R&F房地产表示，公司今年将继续销售，提供额外现金，包括通过全面销售和加快海外开发项目预售计划出售海外非核心资产。业内有声音称，R&F房地产可能会出售过去被视为珍宝的房地产和其他计划长期持有的房地产。
虽然有很多行动可以缓解财务压力，但结果并没有取得多大进展。R&F房地产最大的负担是酒店。2017年，R&F花费199亿元收购万达7家酒店，花费数十亿接管万达海外两个项目，成为世界上最大的豪华酒店业主，但也直接导致公司净资产负债率上升至169.6%。
虽然酒店资产已经积极出售，但到目前为止，酒店的销售还没有实际行动。截至2021年底，R&F地产运营中有93家酒店，总建筑面积410.4万平方米，共有28192间客房。到目前为止，R&F地产没有一家酒店出售。
总体而言，R&F酒店2021年总营业收入为50.7亿元，同比增长13.6%。2020年，R&F酒店业收入受疫情影响大幅下降。虽然2021年相对恢复，但营业额仍比2019年同期下降27.8%。93家酒店单家酒店平均营业收入0.55亿元，酒店经营净亏损8.55亿元。