【摘要】 南京新百资产置换“退房”聚焦大健康 标的估值21 9亿承诺三年净利超4 3亿
南京新百(600682.SH)将与关联方进行资产置换，以进一步扩大在大健康领域的布局。
4月7日晚，南京新百披露了资产置换计划。公司计划与南京三胞医疗管理有限公司（以下简称南京三胞医疗）进行资产置换。公司持有南京新百房地产开发有限公司（以下简称新百房地产）100%股权和南京三胞医疗有限公司（以下简称徐州新健康）80%股权。
《长江商业日报》记者注意到，南京新百资产置换主要是履行公司逐步退出房地产业务的承诺，注入徐州新健康扩大上下游产业链，实现公司在大健康业务领域的产品和服务多元化，加快业务领域的扩张。
在本次交易中，徐州新健康总估值为21.9亿元，增值率为380.82%。2019年，当南京新百收购其20%徐州新健康总估值7.7亿元。
同时，南京三胞医疗做出了业绩承诺，即扣除非经常性损益后，2022年至2024年徐州新健康总净利润不低于4.3亿元。
目标估值21.9亿，溢价380.82%
三胞集团上市平台将更换业务。
根据交易计划，南京新百计划用南京三胞医疗持有的徐州新健康80%的股权替换新百地产100%的股权。本次交易的对手南京三胞医疗的股东是南京元和新，南京元和新与公司控股股东三胞集团安排持有南京三胞医疗100%的股权。因此，南京三胞医疗的实际控股股东是三胞集团。换句话说，南京新百和南京三胞医疗受三胞集团控制。
据了解，徐州新健康是由南京三胞医疗和徐州国有资产投资管理集团有限公司共同出资建设的三级医院。
长江商报记者注意到，早在2019年5月，南京新百曾计划以1.5亿元现金转让南京三胞医疗持有的徐州新健康20%股权。当时，南京新百披露，2018年徐州新健康审计净资产为5.7亿元，主要经营资产为徐州新健康医院。收益法评估后，股东全部权益价值7.7亿元。预计徐州新健康医院将于2019年10月正式开业。预计2020年和2021年门诊住院总收入将达到6.6亿元和7.4亿元，净利润将达到6866万元和9066万元。
南京新百披露，徐州新健康于2021年4月正式开业，2021年门诊总数为11.1万人次。2020年和2021年，徐州新健康分别实现营业收入196.21万元、2.09亿元、净利润231.99万元、4549.35万元。
在本次交易中，收益法评估后，徐州新健康股东全部评估价值为21.9亿元，评估价值为17.35亿元，增值率为380.82%。南京三胞医疗也做出了业绩承诺，即扣除非经常性损益后，徐州新健康2022年至2024年总净利润不低于4.3亿元。
然而，该交易的估值溢价和盈利能力预测的合理性受到了监管机构的关注。交易计划披露后不久，南京新百收到上海证券交易所发出的询价函，详细询问徐州新健康盈利能力的稳定性、业绩承诺的合理性和可实现性。评估价值远高于上次的原因和合理性。
医疗养老行业的收入约占30%。
对于以大健康产业为重点的南京新百来说，资产置换主要是为了进一步聚焦大健康业务。
在上市之初，南京新白是一家由国有资产控股的商业上市公司。2011年，三胞胎集团接管并成为其控股股东，并逐步促进产业发展和转型。近年来，除零售业务外，南京新白的主要业务收入来源还包括房地产、酒店餐饮、养老保健、科研服务和医药制造。
早在2014年，为了暂时解决银行间竞争问题，南京新百地产股票房地产业务由宏图房地产委托，并承诺今后将重点突出主营业务，逐步退出房地产业务。
近年来，南京新百拟投资新百地产的股票房地产项目即将结束。2019年至2020年，南京新百地产业务营业收入分别占18.06%和1.38%，金额分别为16.65亿元和7434.97万元。
目前，南京新百已形成三大健康业务板块，以健康养老服务、脐带血造血干细胞储存和细胞免疫治疗为支撑。
南京新百表示，公司进入徐州新健康有利于进一步增加收入规模，与公司现有业务形成有效的业务协调，扩大现有大型健康业务板块的上下游产业链，进一步关注公司的主要健康业务。
根据年报，2020年南京新百医药制造业营业收入为18.24亿元，占当期收入的33.8%，是最大收入来源。二是健康养老、护理行业，当期营业收入16.16亿元，同比增长8.59%，占收入的29.93%。
此前，南京新百披露业绩预测，公司预计2021年净利润将达到10.11亿元至12.49亿元，同比增长34.49%至6.13%。主要原因是随着全球新冠肺炎疫情形势的放缓，受疫情影响的业务部门收入逐渐恢复，公司加强了管理，降低了成本控制，扩大了养老等业务部门的业务。