【摘要】 中梁控股熬冬：依旧踩中一道红线，销售增速减缓
不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在三道红线相关债务上下了很大功夫。
随着行业风向的巨大变化，稳定和平衡逐渐成为企业发展的关键词。如何控制当前的挑战，把握未来的发展机遇，需要房地产企业放弃以往的高杠杆增长模式，减少杠杆，稳定债务，保持业务流动性。
在这种背景下，中梁并没有像往常一样召开2021年度业绩会，而是在3月30日晚上向市场提交了年度业绩成绩单。
2021年，中梁总营业收入761.1亿元，同比增长约15.4%；股东应占溢利27.03亿元，同比下降27.8%；每股基本利润0.75元。
总体收入增长的主要原因是中梁工程已交付建筑面积增加。据了解，2021年中梁交付面积912万平方米，同比增长13%。
说到行业内外关注的三条红线数据，中梁仍踩在一条红线上。排除预收账款后的资产负债率约为75.8%，净负债率约为35.4%，非限现金和即期贷款率约为1.04，略高于2020年的数据。不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在三条红线相关债务上下了很大功夫。
销售增长放缓。
在业绩报告中，中梁特别提到，2021年房地产行业销售已经逆转。今年上半年，购房情绪延续了2020年的热度，交易量和建筑面积显著增加。今年下半年，市场变冷，房地产市场销售增长放缓，负。
根据中梁此前发布的2021年销售数据，1月至12月，包括合营企业和合营企业在内的中梁累计合同销售总额约为1718亿元，同比增长1.78%；累计合同销售面积约427.7万平方米，同比增长5.71%。
按照中梁设定的总销售额1800亿元的目标，完成了约95.44%。
数据显示，2021年上半年，中梁合同销售额达到950亿元，年度目标进度条已超过一半。按照这个速度，中梁应该有机会完成1800亿元的销售，但下半年销售轨迹的频繁下滑让它错过了目标。
目标没有预期完成，合同销售总额的累计增长率也踩刹车。自上市第一年(2018年)至2021年，合同销售额增速逐年下降，分别为56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。平均销售价格约为1.2万元/平方米，也低于2020年。
另一方面，喜欢集中在二三线城市分散投资的中梁，在土地布局上也比以往趋同。2021年，中梁及其合资企业的土地投资总额为526亿元，比2020年的712亿元下降26.12%，共获得85个新项目，总建筑面积约1000万平方米，分别比2020年的数据下降27.35%和33.33%。
2021年土地购买投资中，集中供地政策二线城市约占土地投资总额的17%，其他二线城市约占22%，三线城市约占51%，四线城市约占10%。
除按城市等级划分投资外，中梁对长三角地区的偏好也很明显。其中，长三角地区占土地投资总额的54%；中西部地区占16%；海峡西岸和环渤海占23%；珠江三角洲的比例最小，只有7%。
根据2021年中梁的土地投资金额，包括浙江、江苏和安徽在内的顶级省份。在总土地储备487个项目中，上述长三角三省占39.63%。根据中梁的发展逻辑，其土地储备扩大到长三角辐射范围内的三四线城市，并逐渐渗透到中部地区。
债务问题。
新媒体了解到，最近，许多国际评级机构都降低了中梁的评级。2月18日，穆迪将中梁公司的家庭评级从B1降至B2，预计将从稳定调整为负。评级下调反映出，由于融资渠道减弱和未来12个月到期债务规模巨大，中梁再融资风险增加。与此同时，负面前景反映出，穆迪预计将在未来12-18个月削弱其经营和财务业绩，
此外，3月1日，惠誉将中梁长期发行人违约评级(IDR)从B+降至B-，高级无担保评级从B+降至B-，回收率评级为RR4。展望负面。惠誉评级行动也反映了中梁未来几个月资本市场债务再融资的不确定性增加。惠誉表示，中梁可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。
年度报告显示，截至2021年底，中梁有息负债同比下降26%，约402亿元；净负债率约35%，较上半年下降约20个百分点，融资成本约9.0%。中梁在降低杠杆率方面取得了成效。
截至期末，中梁现金及银行余额276.1亿元，同比下降约19%；现金及现金等价物为202.81亿元，较2021年上半年下降27.85%。
2021年中梁的融资成本约为9.0%，但必须在一年内偿还的优先票据为68.79亿元。穆迪曾表示，鉴于中梁融资渠道减弱，可能无法以合理的成本发行大规模新债券，并在未来6-12个月内再融资到期债务。尽管这将限制其运营可用资金，但预计它将用内部现金偿还到期债务。
说到内部现金，人们不可避免地会想到中梁今年1月17日发布的《关于控股集团总部组织调整的通知》。他说，由于结构调整，控股集团总部的相关职能将与房地产集团总部整合，控股总部的部分员工将被转移。
根据年报数据，部分员工显然不仅仅是转岗。截至2021年12月31日，中梁共聘请10317名全职员工，而2020年同期，全职员工人数为13285人。一年之间，员工减少了约3000人。此外，截至2021年12月31日，中梁已确认员工成本为20.65亿元，较2020年减少1.88亿元。
此外，经过二次IPO，中梁百悦智佳也被中梁割肉为碧桂园服务。据3月29日碧桂园服务公司介绍，其全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳93.76%左右的股权，总成本不高于31.29亿元。目前，中梁百悦智佳的股权已转让给碧桂园物业香港，相关董事已变更为碧桂园物业香港指定董事。
在业绩报告中，中梁表示，自2021年年中以来，已采取果断措施，包括加快销售和收款、节约开支、减少土地购买和保持现金，以应对行业困难。在行业瞬息万变的时刻，中梁能否打破困境还需要时间来检验。