【摘要】 招商蛇口一年耗资671亿拿地增收不增利 快速“去化”回笼超百亿资金市值重回千亿
招宝万金时代已经过去，但追求质量、效益、规模均衡发展的招商蛇口仍未解决增收不增利的问题。
近日，招商蛇口(001979.SZ)发布业绩快报显示，2021年，招商蛇口实现收入1606.4亿元，同比增长23.93%；归属于上市公司股东的净利润(净利润)为103.7亿元，同比下降15.35%。
对于净利润下降的主要原因，招商蛇口归因于市场下行导致毛利率下降，资产减值高达43.72亿元。招商蛇口表示，受减值影响，公司2021年净利润下降34.56亿元。
招商蛇口近两年特别是去年的征地步伐加快。2021年，招商蛇口的征地金额达到671亿元，比2020年的344亿元翻了一番，重返一梯队的意图明显。
长江商报记者注意到，自2020年以来，招商蛇口加快资产清算，转让其股权和资产，涉及100多亿元的转让/募集资金。对此，招商蛇口表示，有利于公司实现快速去化、资金回笼，促进公司业务发展。
从市值来看，2022年市值超过1000亿元的上市房地产企业只有7家，其中招商蛇口位列其中。截至3月18日收盘，其市值已达到1107亿元，较2021年初有所上升
净利润下降，资产减值连续两年大幅计提。
数据显示，招商蛇口是招商局集团城市综合开发运营部门的旗舰企业，是集团唯一的房地产资产整合平台和重要的业务协调平台。
2021年，受房地产市场环境影响，招商蛇口再次记录全年净利润下降。
根据最近发布的财务报告，2021年，招商蛇口实现收入1606.4亿元，同比增长23.93%；总利润228.4亿元，同比下降5.25%；净利润103.7亿元，同比下降15.35%。
对于净利润其净利润下降的主要原因归因于市场下行导致的毛利率下降，以及高达43.72亿元的资产减值。
招商蛇口表示，公司根据市场参考价格，对截至2021年12月31日有减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，存货、投资性物业、长期股权投资和重大风险类别应收账款共计43.72亿元。受减值影响，公司2021年净利润减少34.56亿元。
值得注意的是，这已经不是招商蛇口第一次大幅减值拨备了。根据此前的公告，2020年，公司计提了31.01亿元存货降价准备和重大风险类别应收账款信用损失准备等减值准备，当年净利润减少21.84亿元。
受此影响，2020年，招商蛇口净利润同比下降23.58%至122.52亿元，营业收入达到1296亿元，同比增长32.71%。
业内人士认为，这种行为属于财务洗澡，有利于集中释放公司的负面因素，减少企业未来利润的不确定性。
激进扩张，每年花费671亿土地。
大幅计提减值准备，或源于前期持续高溢价征地。
2016年2017年，招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。正是这批高价地导致招商蛇口在2020年大幅计提减值准备。招商蛇口董事总经理蒋铁峰在2020年业绩简报会上提到。
自2020年以来，招商蛇口在土地市场上一路大步前进，先后多次获得楼面单价地王。
2020年7月，招商蛇口以44.04亿元获得上海虹口区嘉兴路街HK271-01地块，楼面价格约8.1万元/平方米。2021年底入市时，预计平均价格为12.25万元/平方米。仅按征地成本计算，招商蛇口就能实现4.15万元的毛利。
半年后，招商蛇口在附近又拿了一块地——上海虹口区嘉兴路街HK341-06号地块，总价56.66亿元，成交楼面价比以出1.16万元/平方米至9.26万元/平方米。
2021年，招商蛇口还没有放慢征地步伐。仅2021年12月3日，据克而瑞房地产研究中心统计，招商蛇口在为期4天的上海第三轮集中供地中，总金额超过105亿元，占地金额和数量居本轮供地第一。
据统计，2021年招商蛇口共耗资671亿元，比2020年344亿元的征地金额近翻倍。
易居研究院研究总监严跃进告诉《长江商报》：高溢价征地可以快速扩大规模，但一旦市场和政策发生变化，后续也将面临去化和财务压力。
与土地储备的激进扩张相比，招商蛇口的销售有下降的迹象。
《长江商报》记者注意到，从月销量来看，去年下半年招商蛇口出现不同幅度下滑。
数据显示，2021年7月至11月，招商蛇口分别实现合同销售额203.04亿元.203.52亿元.23.29亿元.165.45亿元.252.91亿元，同比下降11.17%.24.07%.21.72%.36.44%.13.57%。
2021年初，招商蛇口提出全年签约销售目标3300亿元，实际情况是全年签约销售额3268.34亿元，完成度99.04%，离年度目标只有一步之遥。
出售资产，积极拓宽融资渠道。
招商蛇口也面临着巨大的财务压力。《长江商报》记者注意到，自2020年以来，招商蛇口加快资产清算，其中公司股权和资产在2020年9月中旬短短9天内四次转让，涉及转让/募集资金超过100亿元。
对此，招商蛇口表示，上述交易有利于公司快速去化，资金回笼，促进公司业务发展。
同时，公司积极拓宽低利率融资渠道，尝试新兴融资渠道，在首批公开发行REITS中以其工业园区资产证券化融资20亿元。近半年来，招商蛇口在银行间市场发行了6张中期票据。2张资产支持票据(ABN)，相应金额约92.01亿元。
2022年，招商蛇口通过发行不同类型的债券积极筹集资金。
2022年1月12日，招商蛇口发行了今年首张并购票据，首期发行额为25.8亿元。1月27日，招商蛇口完成了12.9亿元并购中期票据的发行，其中品种1实际发行总额为6.45亿元，发行利率为2.89%；品种2实际发行总额为6.45亿元，发行利率为3.30%。
3月15日，招商蛇口披露计划发行2022年第一期超短期融资券，金额12.9亿元，期限90天，用于偿还另一张即将到期的超短期融资券21招商蛇口SCP07。
此外，《长江商报》记者发现，招商蛇口在拓宽融资渠道的同时，也在为其项目提供担保。
在发布2021年业绩快报的同一天，招商蛇口宣布连续担保珠海、佛山、十堰四个项目，共10.34亿元。据悉，招商蛇口及其控股子公司的对外担保余额(不含子公司为客户提供的销售抵押担保)已达409.34亿元，合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，共470.38亿元。
严跃进认为，招商蛇口一方面可以为子公司项目背书降低融资利率，但另一方面也会增加债务风险，影响后续融资发展的顺利进行和资金流动性。
然而，券商仍对蛇口的发展前景持乐观态度。中信证券预计2022年初将有更多的抵押贷款和信贷，市场销售预计将于2022年3月回归。