【摘要】 中原建业净利率近60%资本负债率为零 加速外拓省外业务占比拟3年升至20%
中原建业(09982.HK)在房地产9982.HK)逆势而上，交出了亮眼的首份上市年报。
3月16日，中原建业宣布2021年营收13.01亿元(人民币，下同)同比增长13%；归属母亲的净利润为7.70亿元，同比增长13%。净利率为59.2%，保持了优于行业平均水平的盈利能力。
《长江商报》记者注意到，中原建业获得高利润率的原因之一是没有贷款或融资的高利息吞噬利润。
在财务方面，2021年，中原建业没有重大贷款，没有重大负债和资本承担，没有资产抵押。截至2021年底，中原建业的现金等价物已从2020年底的3.85亿元增加到19.75亿元，同比增长412.99%。
根据年度报告，资本负债比例为贷款总额除以股权总额，中原建业资本负债比例为零。
此外，中原建业作为从河南走出去的区域龙头企业，深耕大本营，大力拓展省外业务。2021年，省外项目收入比2020年增长137.3%。
中原建业表示，有信心在未来三年将省外业务比例提高到20%以上。
逆势而上，提质增效净利润率近60%
2021年5月31日，中原建业正式在香港证券交易所上市，成为除绿城管理外第二家在香港上市的中国房地产代建公司。
2021年，河南省受洪水和新冠肺炎疫情影响，整体房地产市场受宏观政策收紧、行业调控等多种因素影响，市场下行趋势明显。
在这种逆势下，河南富豪胡宝森实际控制的中原建业交出了第一份上市年报。数据显示，2021年，中原建业营业收入13.01亿元，同比增长13%，净利润7.7亿元，同比增长13%，净利润率59.2%。
同时，公司业务规模不断扩大。年报显示，2021年，中原建业新签约建设项目87个，同比增长8.8%，新建合同建设面积1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，管理项目合同销售额402.75亿元，同比增长17.4%；合同销售面积626.17万平方米，同比增长9.8%。
截至2021年12月31日，中原建业在管工程总面积约3097.44万平方米。
在财务方面，2021年，中原建业没有重大贷款，没有重大负债和资本承担，没有资产抵押。截至2021年底，中原建业的现金等价物已从2020年底的3.85亿元增加到19.75亿元，同比增长412.99%。
没有贷款或融资的高利息吞噬利润也是中原建业获得高利润率的原因之一。如果去年上市费用计算，中原建业核心利润率将超过60%。
然而，尽管业绩有所上升，但中原建业股价一再触底。自2021年6月3日股价创新高2.864港元/股以来，今年3月15日创下0.80港元/股新低，总市值一度缩水。截至3月17日收盘，股价为1.100港元，总市值为36.19亿港元。
公司管理层将股价下跌归因于外资流出、中概股集体下跌、行业政策和房地产企业信用风险。
对此，中原建业表示，今后要做好基本面，保证分红，同时进行股票回购和股权激励。
加快拓展，创新多元化合作模式。
根据公开信息，中原建业是建业集团下属的全资子公司，主要从事房地产建设服务业务，即代表项目所有人在整个房地产开发过程中管理房地产开发项目，采用资产轻模式运营，无需承担土地收购和项目开发费用。
建业品牌是河南省最大的新签约总建筑面积、总建筑面积销售、合同销售规模的项目管理公司。
因此，中原建业的代建项目主要位于河南省。数据显示，2021年，河南省项目总收入为12.08亿元，占总收入的92.8%；除河南省外，项目收入为9342.1万元，占总收入的7.2%。
在深耕大本营的同时，中原建业大力拓展省外市场业务。虽然河南省项目比例仍然很大，但2020年省外项目比例增加了137.3%。
2021年，中原建业新签约省外11个项目，新建合同建筑面积130.27万平方米；河南省100个市县、省外19个市县已开展业务。
管理层介绍，下一步，中原建业还将完成周边七省业务的全面覆盖，尽快成立省外城市公司，实现省外业务规模的快速提升。中原建业有信心在未来三年将省外业务比例提高到20%以上。
胡宝森认为，目前房地产行业已进入管理红利阶段，但开发商越来越重视代建市场，该行业也面临着一些新的发展机遇。
中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》指导，中国代建市场规模将保持年均23.2%的快速增长。预计2021-2025年，代建行业的渗透率将从4.8%上升到12.5%。如果参照欧美国家20%-30%的代建业务比例，估计中位数为25%，中国代建行业的渗透率还有4.2倍左右的提升空间，发展前景广阔。
随着房地产行业宏观调控政策的深化，代理建设市场的产业空间不断扩大，投资建设分离和资产轻模式转型正成为国内房地产开发的重要转型方向。随着商业代理建设项目价格的稳步增长，再加上政府代理建设需求的市场化和资本代理建设需求的释放，代理建设行业的整体收入可能有机会接近100亿元的规模。
为创新多元化代理建设合作模式，中原建业抓住时代发展机遇，不断扩大能力圈，服务范围从商业代理建设进一步和资本代建。
2021年，中原建业新签约6个政府建设项目，建设面积79万平方米；新签约1个资本建设项目，建设面积20万平方米，形成多元化的商业模式。