【摘要】 惨烈大洗牌！央企巨头连续逆袭夺魁，“宇宙房企”跌破千亿滑至第七
一方面，高杠杆房地产企业无处不在，另一方面，以中央和国有企业为代表的稳定房地产企业股价逆流而上。在销售规模重组之前，房地产企业市场价值的重组率先到来！3月14日，a股和港股都遭遇黑色星期一，房地产股未能幸免。从a股龙头房地产企业来看，万科a(15.60-3.05%，诊断股)下跌3%以上，金地集团(12.60-4.76%，诊断股)下跌，招商蛇口(13.93-1.83%，诊断股)下跌3%以上，保利发展(15.61-4.47%，诊断股)下跌。在香港股市的房地产股方面，几乎全线都是绿色的，板块下跌了9.25%，龙光集团和碧桂园下跌了19%左右，龙湖集团和中国金茂下跌了10%以上，华润置地和中国海外发展下跌了5%。
这一趋势使得保利在上周五超过万科a股市值的第一兄弟后，在一天内杀死华润置地和中海房地产，成为整个国内房地产行业的市值领导者。保利提出的三争一没想到会在资本市场上率先实现。2021年，销售规模第一的宇宙房地产企业碧桂园正式跌破1000亿港元，排名第七。
业内人士指出，中国房地产业目前正在进入十字路口，央企和国有企业未来很有可能掌握行业发展。
主动引导行业进入新阶段，稳定的私营企业也有一定的优势。对于已经脱离危险的企业，可能有两个最终的情况，一个是直接退出行业或成为中央国有企业的子公司，另一个是自助有效，但需要花费更多的精力，伤害肌肉和骨骼，自助完成的规模将相对有限。
万科中海华润保利连续反击。
《中国基金报》上周末报道，3月11日(上周五)保利发展从下跌2.6%上升到0.43%，市值固定在1943亿，万科A从下跌3.88%上升到下跌0.72%，市值最终记录在1936亿。保利超过万科7亿成为a股房地产企业市值的第一兄弟，创造了两家公司上市以来a股相爱相杀17年的历史。
没想到隔了一个周末，本周一(3月14日)保利一口气超越了港股上市的中海地产和华润置地。
受市场影响，a股和港股房地产板块全天下跌，个股普遍下跌。截至收盘，a股房地产开发板块下跌2.08%，港股房地产板块下跌9.25%。
a股龙头房地产企业万金招保三家下跌，其中万科下跌3.36%，金地集团下跌1.85%，招商蛇口下跌0.14%。在过去的六个月里，保利的发展仍然强劲，增长了90%。开盘走低后，一度涨幅超过5%。此后，它在市场的压力下一路下跌，但收盘率仍记录0.68%的涨幅，与万科的市值差距已扩大到100多亿。
港股市场内房股则可以用一片哀嚎来形容，15只个股跌幅在10%以上，包括已经暴雷的正荣地产、世茂集团、佳兆业、融信中国、中国奥园、龙光集团等。而14日杀跌的一个特点是，前期跌幅相对小的民营房企杀得更厉害，绿景中国跌超24%，融创中国、旭辉控股集团跌约20%，宇宙房企碧桂园跌幅都达到了18.88%，市值跌破千亿港元创五年新低。而中国恒大这种跌无可跌的躺平房企反而只跌了6%，好于板块指数3个多百分点。
两家在港上市的央企地产中国海外发展和华润置地跌幅明显要小，但也分别达到了4.65%和5.89%，市值双双蒸发百亿港元以上，收盘定格在2359亿港元和2392亿港元，按最新汇率约合人民币1916亿和1944亿元，比保利发展收盘市值1956亿元分别有40亿和12亿的微弱差距。
这样，保利发展用了两天时间逆袭了三家头部同行，登顶国内房企市值之王。
“宇宙房企”碧桂园滑落至第七
根据地产第三方研究机构克而瑞的2021年度销售数据排名，保利发展不管是全口径还是权益口径两个维度，都只排在行业第四，而中海地产和华润置地分别排在第六和第八。销售规模第一的毫无悬念是“宇宙房企”碧桂园，其全口径销售金额（合同销售额）达到了7588.2亿元，比保利高出40%，比中海和华润高出一倍多。
不过，市值上却完全是另一番景象。
碧桂园近期持续下跌五个交易日，在周一加速下跌后累计跌幅达到35%，目前市值从前一年的1711亿缩水至791亿，一年跌掉54%，市值在头部房企中仅排在第七。
对代表性头部房企的市值和排名变化，基金君做了一张表，如下：
从表中可以看到，与一年前相比，只有四家房企市值上涨，分别是保利、中海、招商、金地，全部是国资房企，而他们的排名也不出意外分别上升3名、2名、4名和5名，市值排名均远远好于销售规模的排名。居全行业第二的华润虽然市值缩水，但仅不到10%，因此排名也有所上升。
万科是国资背景房企排名唯一下降的，从前一年的第一跌至第四，一年时间市值蒸发近50%。民营房企市值排名均录得不同程度下滑，前五只剩龙湖集团1家，但排名也从前一年的第二跌至第五。恒大一年时间市值跌去九成多，仅剩148亿元，下滑了9个名次。
房地产行业走到十字路口
亿翰智库研究员于小雨、王玲最新发布的研究文章认为，当前房地产行业进入到十字路口，“向左迈步，还是向右前进，未必所有人都有清晰的认知，迷茫或者说无奈或仍占据主流”。
亿翰智库认为，央企国企未来将大概率掌握行业发展的主动权，引导行业走向新阶段，但是机会并不是普适的，有优势并不代表能抓住机会，更不代表终局，能不能抓住，怎么去抓住还需要后观。对于民营企业而言，逻辑相仿，稳健型的民营企业也有一定的优势存在，倘若不出现大的失误或外部黑天鹅事件冲击，待市场开始回暖，企业也或能够享受到一定的红利。
而对于已经出险的企业，终局可能有两个，一个是自救不成功，或直接退出，或成为央企国企附属公司；另一个是，自救有成效，但是需要耗费较大精力，伤筋动骨，待自救完成，其规模也会相对有限，腾出的空间留与其他企业填补。
招商证券(14.23 -2.40%,诊股)赵可团队则梳理了未来地产股投资的逻辑，其认为“中长期开发业务竞争格局改善”以及“并购市场幸福的烦恼”是两个关键点。
竞争格局改善体现在一长一短两个方面：
一是全国布局型房企“利差创造”和“周转提速”的护城河已经形成。随着“加杠杆，赌增值”商业模式的出清，市场参与主体将减少，虽区域型公司仍将有前赴后继的新进入者，但具备全国布局优势的房企将形成“利差创造”和“周转提速”的护城河，分别体现在“城市深耕下的产品定位，拿地能力”以及“无息负债驱动的周转能力”上；
二是“剩者”的“先手效应”，以前部分房企因特殊事件被动去杠杆反而“因祸得福”，未来的逻辑是“坚守初心就是胜利”。当前，可获取土地资源的利润率改善，机会将留给有准备的人，而坚守现金流稳健的房企将先行捕获这种市场给予的机会，与此同时，剩者通常具备“品牌效应”和“物业服务能力”的初心，这将巩固资源的进一步获取与去化。
并购上，赵可团队称，合作项目的股权并购已经开始，而从海外研究观察，当周期触底反弹后，更多增量并购的对价将逐步满足和达成，并购或是未来2-3年行业增长的主线逻辑之一，包括房地产开发及产业链（物业和供应商）。
基于以上逻辑，其建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。