【摘要】 贝壳2021年报：营收同比增14 6% “一体两翼”战略升级
北京时间3月10日，科技驱动的新居服务商贝壳(NYSE:BEKE)发布了未经审计的第四季度和年度财务业绩。财务报告显示，2021年贝壳年营业额(GTV)为3.85万亿元(人民币，下同)，同比增长10.1%；营业收入808亿元，同比增长14.6%；调整后净利润22.94亿元。
自去年第四季度以来，房地产政策开始边际放松，国内信贷环境逐步改善，抵押贷款加快，利率下降，合理的住房需求开始释放。但总体而言，第四季度市场复苏仍处于早期阶段，相对分化，整体市场交易量也处于相对较低水平。面对市场环境的挑战，壳牌及时进行了一系列的管理行动优化。2021年第四季度，公司GTV7324亿元，营业收入178亿元，超过了公司之前的收入指南和市场预期。调整后的净利润为4191万元，远好于彭博社市场预期的5.14亿元亏损。2021年，壳牌新房收入465亿元，新房应收账款517亿元，进一步帮助开发商提高流动性。
壳牌董事长兼首席执行官彭永东表示：2021年，公司面临的内外部环境发生了变化，壳牌选择面临困难，并在变化中发生了变化。从长期来看，市场将回到中心，从短期来看，市场将逐步修复。我们对住宅产业的底层判断没有改变，即数字驱动产业转型，服务提供商是必不可少的，优质服务可以通过周期建立客户信任。2021年底，壳牌发布了一体两翼战略升级，即二手和新房交易服务轨道，分别是整个家庭商业集团和包容性住宅商业集团。壳牌将更快地接近第一轨道B点，同时充分激活其在住宅服务领域的布局，更广泛，长期接触住宅服务领域的消费者，为其提供高质量和多样化的供应，成为让家更好的新住宅服务提供商。
壳牌执行董事、首席财务官徐涛表示：随着房地产行业的长期可持续发展，我们及时进行调整，通过运营优化和战略升级，有效地将困难转化为机遇。一体两翼是公司未来发展的战略框架。我们坚持垂直工作，在工业互联网上建立基础设施。房地产交易和服务领域积累的宝贵经验，使我们有强烈的信心和坚实的基础，升级‘更好的生活’领域巨大而持续的产业模式。
一体化业务：第四季度保持韧性，继续发挥业务压舱石的作用。
由于ACN（经纪人合作网络）和领先的SaaS系统，经纪人可以在下行期获得更稳定的收入。同时，贝壳继续投资房地产交易服务第一轨道，升级行业基础设施，采取各种措施促进经纪人的关注与合作，有效控制新房业务风险，不断提高分散效率。
第四季度末，壳牌网店数量超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；网络经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人40.6万人，同比下降8.7%。据空白研究所调查，截至去年年底，保守估计全国经纪人数量减少30%-40%。与行业产能收缩相比，壳牌显示出更好的经纪人保留能力。
通过采取一、二手经纪人分岗、经纪人、门店分级等规则，迭代商机分配机制，以及牵引经纪人、门店在租户维护等方面的重点，壳牌可以有效牵引合作，实现竞争优秀、生存劣势。根据壳牌研究所的数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%，壳牌存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，略好于市场水平。一些核心城市的二手交易量已经开始触底。在新房市场的下行环境下，壳牌主动在一定程度上收缩业务，将风险控制管理提升到更重要的位置，在保护消费者利益的基础上，展现出更高效的去化能力。壳牌新房年收款周转天数从2020年103天下降到2021年97天，表现出对运营安全的关注。
2022年，壳牌一体化业务将实现三个目标：一是促进经纪人等服务提供商的专业化和专业化；二是壳牌将更加注重质量前提下房屋交易集团的运营效率，提高组织神经末梢的灵活性；第三，2022年，一体化开始帮助两翼，为第二轨道建立高效推荐商业模式。
两翼业务：整装家居生根，普惠生活肩负使命责任。
2021年和2022年是贝壳装饰家居业务集团扎根的一年。在过去的一年里，贝壳已经完成了可以支持家居装饰领域更大规模标准化扩张的基本能力建设。在HomeSaaS1.0系统、精工学校等一系列基本能力的保证下，贝壳自营床上家居装饰在施工交付标准和工艺周期控制方面稳步提高。2021年，贝壳还向中国领先的家居装饰家居品牌之一圣都家居装饰提出了并购要约，并获得了监管机构的批准。贝壳在家居装饰业务中经历了从0到1的过程，圣都将使贝壳更快地实现从1到100的大规模复制。截至2021年底，圣都家居装饰已进入全国31个城市，开设了110多家门店。贝壳与圣都的结合可以充分发挥各自的优势，产生巨大的协同效应。在2021年第四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易轨道可以为当地家居装饰业务提供约30%的客户。
2022年，壳牌将继续加强家居装修的底层能力，包括：通过保证，继续提高质量服务能力；重点建设线上线下交付能力；建立交付标准化能力，包括流程、流程、服务选择、售后标准化运营；继续投资家居装修数据改造，完成HomeSaaS系统2.0升级。
贝壳的另一翼包容性生活更多地承担着家庭和国家的感情和社会责任。为了积极响应国家居住、租购政策，帮助解决新市民、年轻人和低收入人群的突出住房问题，贝壳于2021年成立了包容性生活业务集团，通过多元化的解决方案和广泛的外部合作，增加行业质量供应，提高行业质量。包容性生活包括三类：普通房地产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务，并叠加增值生活服务。2021年下半年，贝壳在北京等城市开展了大学毕业生租赁中介费减免活动，支持1600多名大学生毕业后找到第一个家。在基础设施层面，贝壳促进租赁管家服务，为租户提供全面便捷的一系列生活服务。试点城市的渗透率已超过80%。
2022年，贝壳将深化对多元化普惠生活解决方案的探索，从供给和用户两端努力，为新市民、青年、低收入群体提供10多万套租赁住房供应，获得安全便捷的租赁体验。
为了回应国家，社会对我们提出了更高的要求，消费者随着房价的稳定和更快地从‘买房’转向‘好生活’的需求，以及组织不断迭代和前进的需求，使人才有长远的愿景和无尽的生活。我们现在所做的一切，我们认为‘正确’的事情，肯定会为更好的未来埋下种子。我们对从0到1的一系列深刻的方法也有信心扩展我们的新业务领域。彭永东说。