【摘要】 华夏幸福提前还债5亿重组清偿现曙光 王文学复活产业新城需靠自身造血
河北前首富王文学提前还债5亿，重塑了对市场和自身的信心。
一年前，王文学说:到了今天，我愿意赌输，一是认输，二是灰心。。当时2000多亿债务压顶，债主纷纷涌来。
王文学从火锅店开始，依靠房地产迅速崛起，曾成为河北首富，其中华夏幸福（600340.SH）跻身房地产前十。在资本市场的帮助下，他建立了四家A股公司，包括华夏幸福和维信诺，试图促进行业的多元化发展。
王文学的野心迅速上升，自信心扩大，杠杆疯狂扩张，忽视了未来的风暴。王文学曾反思说，对北京周边房地产形势的错误判断。
债务重组持续了一年，风风雨雨。虽然仍存在争议，但债务重组计划将通过，王文学提前完成了5亿元的首笔现金支付。
然而，王文学的债务偿还之路仍然很遥远。自2022年以来，房地产市场在政策和财政支持方面都出现了小幅复苏的迹象。除了债务重组外，中国的幸福需要提高其造血能力，但王文学推动的工业新城模式仍需要大量的现金流来复活。
从灰心到信心重塑。
经过2021年的煎熬，2022年，灰心丧气的王文学似乎有了一力。
2月22日，华夏幸福宣布，公司对已签订债务重组协议的兑现债权人实施了首次现金兑现，总金额约5亿元。
到目前为止，华夏幸福高达2600亿元的债务已累计偿还434亿元，存在2187亿元。
根据去年11月华夏幸福与债权人签署的债务重组计划，5亿元的还款比预期时间提前了一个月。
预计华夏幸福将在3月底作为签约统计时间点，公司将在不久的将来再次安排现金偿还。
在市场看来，华夏幸福债务重组的曲折终于迈出了实质性的一步。
去年2月，华夏幸福宣布第一笔债务逾期后，公司迅速陷入死亡漩涡，评级机构相继下调评级，债务相继违约。
王文学没有平躺。面对数千名员工和债权人，他表示坚决不逃避浪费债务，要求及时改变空间，促进债务解决，维护员工稳定。
当时，王文学还反思，困境主要是由内部原因造成的：对北京周边房地产形势的错误判断、个人扩张、激进扩张、雄心勃勃、不注重规模效益、管理不足等。他说，他愿意赌博，让债权人给时间。
债务委员会成立会议，从央行、中国银行业保险监督管理委员会、中国证监会等监管机构，到河北省政府、廊坊市政府相关领导，再到王文学和230多家金融机构。经过长时间的沟通和磨合，去年9月底出台了初步的债务重组计划。
去年9月30日，华夏幸福向全债权人公布了《债务重组计划》，计划通过卖、带、展、兑、抵、接等方式重组金融债务，并对其2192亿元的金融债务出台了四个解决方案:一是出售资产，可实现资金回收约750亿元，其中现金偿还债务570亿元，其余180亿元用于经营。此外，出售资产还可以带走约500亿元的金融债务；二是优先金融债务延期或偿还约352亿元，主要为银行贷款；三是以持有物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额进行偿还；第四，剩余约550亿元的金融债务由公司承担，通过后续业务发展逐步偿还。
2021年12月9日，债务委员会投票通过《债务重组计划》，投票同意的债权金额占入会金额的80.75%。但在落地过程中，华夏幸福与债权人持续争议，多次未能就还债延期时间、还款比例等问题进行协商。
今年2月22日，在华夏幸福提前偿还5亿元债务的那一天，大债主中融信托无法忍受。中融信托与华夏幸福进行了新一轮谈判。中融信托强烈反对华夏幸福计划将176.49亿元债务的还款时间从5年延长至8年。此前，中融信托还表示，由于华夏幸福提供的债务重组条件违反了债务重组计划和债务解决原则，不能接受当前的债务重组计划，拒绝加入华夏幸福债务委员会。
如何解决华夏幸福与中融信托的争端尚未得到进一步消息。
市场参与者表示，虽然华夏幸福提前偿还债务只有5亿元，但它向市场传达了信心。该公司正在进行债务重组，仍有希望。
王文学和中国幸福迫切需要信心。
吞苦果过去激进扩张。
王文学遭遇滑铁卢，既有房地产市场的背景因素，也有个人扩张的野心。
华夏幸福，市场认为它是一家房地产公司，但王文学更愿意提新城运营商，业内人士将其定义为私人城市投资公司。
时间可以追溯到2002年。河北省廊坊市设立了廊坊开发区固安工业园区。园区管理委员会将园区60平方公里的面积委托给中国幸福进行区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务、园区综合服务等。，期限为50年，委托是独家的，未经委托方同意不得变更或撤销。
在这片土地上，王文学开展了高标准基础设施建设、大规模投资和产业讨论。正兴集团廊坊轮公司，京东方项目已落户核心区。2006年，固安公园升级为省级开发区，更名为固安工业园区。
固安工业园区成立后，发展出现了质的飞跃。今年，贫困县固安的GDP成为廊坊县第一。这被认为是王文学的工业房地产模式的成功。
固安工业园区的成功也为王文学找到了新的发展方向。随后，王文学将工业房地产模式复制到郑州、成都、武汉、长沙、西安、贵阳、沈阳等地，并将其命名为工业新城。
根据中国幸福公司的披露，公司坚持产业发展领先战略，重点关注新一代信息技术、高端设备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过领先产业集聚新产业发展模式，建设产业集群。截至2020年6月底，公司建设的平台已覆盖企业8200万家，园区6200家，输入数据13.2亿条，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
据业内人士分析，王文学的工业新城模式实际上是PPP市场化运作模式。地方政府是工业新城的所有者，华夏幸福是新城的建设者和运营商，从工业园区的运营中分享红利。在这种模式下，作为工业新城的建设者，华夏幸福需要在前期基础设施建设上投入大量资金，完成投资吸引力，才能在后期运营中收取服务费。
那么，工业新城的前期资金从何而来？
王文学依靠房地产发展，住宅房地产业务成为其工业新城的现金奶牛。
2002年，华夏幸福成立京宇房地产公司，开始在廊坊市以外的香河、大厂等地征地，打造住宅品牌孔雀城。随后，北京周边出现了潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目。
2008年北京奥运会后，北京周边楼市动荡不安。2010年，北京开始限购，但北京周边楼市起飞，房价大幅上涨。2012年，通州作为北京副中心提出定位后，北京周边房价再次上涨。2015年，北京周边楼市迎来牛市。
北京周边重仓的王文学，在房价飙升中赚了不少钱，华夏幸福销量飙升，2016年达到1200亿元，挤进中国房地产企业前十。
过去的成功扩大了王文学的野心，继续在北京重仓，加快了工业新城的扩张。
然而，突如其来的风暴让王文学措手不及。
2017年，北京周边房价的大幅上涨引发了新一轮更严格的监管政策，北京周边房价和交易量下降。
住宅房地产遭受重创，中国幸福流动性紧张，王文学危机随之而来。此时，王文学还有另一个惊人的举动。中国平安投资540亿元成为中国幸福的第二大股东。
然而，中国平安愿意成为白衣骑士是有条件的，并与王文学建立了业绩赌博。这种债务驱动的扩张模式无异于饮鸩止渴。
中国平安进入后，华润置地执行董事。