【摘要】 碧桂园再出手收购中梁百悦智佳 房企并购整合开始加速
2022年，房地产行业有更多的收购和并购机会，整体并购规模可能呈增长趋势。并购可能呈现两种趋势：从资产包收购到单一资产收购，如单一优质项目或物业管理等优质资产；与AMC合作处理流动性问题但潜力巨大的开发项目。
虎年初，房地产并购市场迅速升温。
2月14日晚，碧桂园服务公司宣布，该公司间接全资子公司碧桂园物业计划在香港收购约93.76%的股权。自2022年年初以来，房地产行业已经收购了许多并购。
易居研究院副院长杨红旭预计，未来半年至一年，房地产企业融资仍将保持稳定。他预计，许多私营房地产企业也有一定的融资空间和可能性。短期内，一些私营房地产企业的资本难以改善，行业并购预计将增加。
下一城碧桂园服务。
根据公告，中梁百悦智佳是中梁控股集团旗下的综合性物业管理和城市服务公司。截至目前，卖方和碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳约93.76%和6.24%的股权。规模方面，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳管理项目291个，签约管理项目508个，总建筑面积约3320万平方米，总建筑面积约7120万平方米。
碧桂园服务表示，收购有利于公司加强中高端住宅物业管理的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；公司与目标公司及其子公司的项目在业务区域重叠，有利于未来整合优势，降低运营成本，提高利润水平。
需要指出的是，2021年，碧桂园服务也进行了多次大规模并购，包括蓝光嘉宝服务、R&F地产、彩生核心资产邻里乐等。
中梁控股集团上市平台中梁控股相关负责人在回复记者时表示，该物业不在上市公司系统内，因此对交易没有评论。据报道，自去年下半年以来，上市公司已按时以自己的现金流返还了超过10亿美元的海外债务。物业管理业务由控股人持有，交易仍在进行中，与上市公司无直接关系。
值得注意的是，碧桂园服务在公告中没有披露交易价格。2021年3月，碧桂园服务以约2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。如果按此计算，当时市场给中梁百悦智佳的估值约为40亿港元。
2021年4月29日，中梁百悦智佳首次向香港证券交易所提交招股说明书。文件失效后，于2021年11月24日再次向香港证券交易所提交招股说明书，一个月后通过了香港证券交易所的听证会。
然而，锣声还没有响，但它等待着被收购的命运。著名房地产研究员李玉佳认为，中梁控股是近年来规模迅速扩张的私营房地产企业，迅速进入1000亿元的行列。大多数规模快速增长的私营房地产企业都有相对紧张的资本链。出售房地产资产已成为这些房地产企业陷入泥潭后的标准行动之一。毕竟，房地产是房地产企业为数不多的现金流奶牛之一，但也是高质量、稳定的房地产企业更重要、更有眼光的资产。
李宇佳表示，对于这些私营房地产企业来说，自救是唯一的出路，应该果断放弃幻想，尽快出售高质量的资产，让自己先生存，然后寻求后续的发展。
房地产企业并购市场有望扩大。
在碧桂园服务收购中，梁百悦智佳只是近期房地产行业收购并购的一个缩影。今年1月，华润万象生活宣布将分别投资10.6亿元和22.6亿元收集禹州物业和中南服务。
中南服务与中梁百悦智佳的情况有些相似，在推进香港上市的过程中也发生了变化。2021年11月，中南服务通过香港证券交易所倾听。
当时，中南集团内部人士表示，中南有意进一步加强建设和工业园区的运营，逐步接近制造业或服务于制造业的方向。因此，本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。此时，中南集团规划中长期战略资金安排，是顺利度过房地产建筑业调整期，寻找未来增长点的必然选择。
世茂集团分别将上海世茂房地产开发有限公司、广州利和房地产开发有限公司、上海世茂北外滩开发建设有限公司、广东中海房地产有限公司、上海房地产（集团）有限公司的26.67%股权出售给上海有限公司。
广东中海地产有限公司除接管世茂集团持有的广州利和26.67%股权外，还投资18.44亿元收入雅居乐持有的广州利和26.66%股权。雅居乐还以约10亿元的价格将位于义乌的三家项目公司的相关股权出售给中海宏阳地产集团有限公司。
为有效化解房地产企业的流动性风险，确保房地产行业的良性循环和健康发展，相关方出台了多项财政支持政策。
2021年12月，央行、中国银行业保险监督管理委员会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳步有序地开展房地产项目并购贷款业务，支持优质房地产企业并购重点房地产企业项目。此后，相关并购贷款不再计入三条红线相关指标的消息也得到了证实。
杨红旭表示，自2021年下半年以来，房地产市场大幅降温，房地产企业的销售资金回收也遇到了一些问题。自去年9月以来，房地产企业的融资环境逐步改善，但步伐相对缓慢，主要集中在中央企业、国有企业和个别优质民营企业。目前，一些私营房地产企业的资本链紧张局势尚未得到缓解。销售高质量的项目或股权是这些私营房地产企业确保资本链安全和维持生存的重要手段。有关部门还出台了支持房地产企业并购的政策，以稳定企业，稳定市场，促进房地产行业的良性循环。
2022年，房地产行业有更多的收购和并购机会，整体并购规模可能呈增长趋势。克而瑞研究中心企业研究总监方玲认为，并购可能呈现两种趋势：一是从收购资产包的形式转向单一资产收购，如单一优质项目或物业管理等优质资产；2、与AMC合作处理流动性问题但潜力巨大的开发项目。一般来说，AMC首先排除项目的风险，负责不良资产的处置和重组，房地产企业改造项目，然后开发项目，最终实现市场，双方各自获得相应的收入。