【摘要】 深圳楼市正表现出错综复杂的两面性。千万级豪宅“日光”“秒光”，多个热门项目再现百万“喝茶费”，房价一度领涨全国……3月以来，深圳楼市逆势上扬，
深圳楼市正表现出错综复杂的两面性。
千万级豪宅“日光”“秒光”，多个热门项目再现百万“喝茶费”，房价一度领涨全国……3月以来，深圳楼市逆势上扬，这些关键词提振市场信心的同时，也刷新了我们对深圳购买力的认知。
进入到6月，深圳楼市却被“断供潮”刷屏。
2020年，在新冠疫情的影响下，房地产市场先抑后扬，虽然从4月份起整体逐步复苏，但是在各地市场上却演绎着不同的曲线，深圳作为一线城市中房地产最早复苏的城市，为何会在短短三个月，会出现这样的明显反差?
01
断供数量并未明显增加
虽然传言所说的“到了5月，银行网点断供账号达到1.3万个”的说法有些夸张，甚至是不实数据，但这并不意味着断供的问题不存在，事实上，年后受疫情影响，断供数量有所增加，但增加总量并不明显。
对此，深圳宝安区某国行信贷部工作人员表示，“断供潮”的说法太夸张，今年以来所在网点也有断供现象，但是很少，尚未出现个人断供的情况。
该工作人员进一步补充道，“断供并不是唯一的解决方法，可以通过中介或其他方式把房子卖掉，或向金融公司借款等方式渡过难关。”
此外，据媒体报道，也有银行分析人士表示有该网点年后断供户数由往常的几户上升到数十户的情况，断供增长比较明显的。
问题的严重性在于中小微企业的日子并不好过，尤其是很多以房屋作为抵押做生意的企业主，由于经济不景气，大量中小企业亏损，资金链断裂，无钱还贷就造成了违约。
多位中小企业主向我们传达了一个信息，在疫情期间，中小微企业面临的最大难题不是给员工发工资或者业务量缩减的问题，而是被积压的货款。
郝先生在深圳是做外贸生意的，今年3月底的时候与他有业务来往的某工厂倒闭了，由于工厂的倒闭，有的人白白垫了货款拿不到货，有的人佘了货缺拿不到货款，期间引发了一系列资金链的问题，其中几个同行被牵连破产，其名下的房产和车被清算了。
“深圳这边现在都不好过吧，最初的时候觉得一季度就熬过去就可以了，没想到比想象中还糟，一直拖到现在。目前来看10家9家没钱，能活下来的4-5家，能活下来的4-5家里，3家是靠外部注资的，1-2家靠自有资金活下来的。”
正如郝先生所言，做实体生意的企业绝大多数的钱都压在货款上，一旦没有流通起来，资金链就会出现问题，再加上很多都是小微企业，并没有那么容易申请贷款，也缺少融资渠道，只能是私企老板自己抵押名下的个人房产或者是其他资产来抵这些断掉的货款。但很多时候依然杯水车薪。
司法拍卖是处置抵押房产的一个途径。2020年1月至6月8日，阿里拍卖住宅用房总量为482套，同比减少近5成，其中3月份降至近两年来最低点，仅为67套。
02
市场热度迅速回升
即便2020年遭遇疫情“黑天鹅”，深圳房地产市场依然保持强大的韧性。3月，在四大一线城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回归去年同期水平，并且热度持续上升。
3月深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”——招商太子湾·湾玺。这是深圳年后的首个豪宅项目。
市场热到什么程度呢?70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源仅用8个小时，全部销售一空，吸金超过42亿元。随后，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄，其中3月13日推出的14套房源仅8秒就宣告售罄。
同样是在3月，均价3.9万/平方米的万科星城线上开售，开盘七分半钟即全部售罄，销售金额达2.99亿元。
3、4月，深圳市场全面回暖之后，新建商品住房面积保持在36万平方米以上，刚需盘去化速度也明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%。5月，新建商品房销售面积达到36.8万平方米，同比去年虽有所降低，但相较于前两年，依然处于高位。
由于新房供应紧张，目前深圳楼市交易仍以存量房为主。自3月以来，二手房成交面积保持在60万平方米以上，累计成交209万平方米。
其中，3月、4月同比去年明显提升，5月同比基本持平，成交套数达到9042套。2020年第22周，深圳市场热度依然保持较高水平，二手住房成交面积环比微增2%至21.2万平方米，同比涨幅再度扩大至53%。
与此同时，深圳房价迎来结构性上涨，仅3月份深圳商品住宅均价一跃成为了北上广深一线城市中最高，达到63502元/平方米，同比上升7%;二手房价涨幅时隔24个月重回全国第一，房价价格指数环比增加1.6%。4月深圳二手房成交均价已经达到60098元/平方米，环比有所上涨。至4月底，近3个月深圳房价累计上涨4.07%。
03
市场火爆之下警惕断供隐患
为什么断供现象会出现在市场热度较高的深圳?
之所以出现两种截然不同的市场情况，根源在于受疫情影响，一部分人看好深圳房地产市场，由于豪宅市场限价，一二手豪宅价格倒挂，炒房空间加大，抱着“买到即赚到”的心理，积极入市。疫情期间，不少人希望通过投资房地产实现资产保值增值，豪宅投资客加速进场，从而就有了抢购豪宅的现象。
市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成，在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下，假借疫后振兴中小企的春风，通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环，既能获取不同期限贷款间利差，也能通过房产构筑避险资产，客观上加速了楼市热度上升。
今年4月央行内部发文，要求彻查深圳“房抵经营贷”的乱象，原先违规流入房地产市场的一部分资金势必要被收回，导致以房作为抵押的经营贷款无法按时偿还，房产就会进入司法拍卖程序，将进一步推升法拍房数量上涨。
深圳断供增量主力仍是中小企业主，而这一部分中小微企业恰恰受疫情影响最大。由于现金流断裂，企业只能破产清算，从而出现了断供的问题，同时，拥有房产的中小微企业主，他们也会选择以处置资产来补充现金流，以度过难关。
此外，深圳的特殊性还在于，外贸行业占比较大，随着全球疫情的影响，外贸受到的冲击依然没能恢复，因此资金链出现问题的中小微企业的生存问题更加严重。
从个人层面来看，由于深圳楼市正处于上行周期，各行各业减薪、裁员的一部分失业人群即便没有收入还房贷，也可以在中介平台挂牌出售，不至于以影响个人信用为代价而“断供”。
但也不排除个别现象，深圳市场存在一部分利用信用卡或高利贷凑首付炒房的投资客，投资产品多以中低端刚需房甚至是滞销公寓盘为主，高杠杆投资情况下，一旦资金周转不过来，很容易面临巨大的断供风险。
深圳楼市断供仅是个别案例，多以资金链受影响的中小微企业为主，放在大的环境下来看基本不存在，整体市场仍然处于上行周期，成交处于高位，从目前来看不具备“断供潮”的条件，因此，大面积断供现象不会出现。
深圳房地产市场在全国具有很强的影响力和韧性，过去几个月，深圳市场的问题在于市场供需平衡的问题，在市场监管之下，楼市正逐步回归理性，市场趋于稳定。