【摘要】 为规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人合法权益，在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上，10月10日，北京市住建委等五部门联合出台《关于规范互联网发布本市住房租
为规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人合法权益，在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上，10月10日，北京市住建委等五部门联合出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》(以下简称《通知》)，要求加大对于互联网平台违规发布信息行为的处罚力度，规定违规发布房源信息3次以上的，不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息，并明确同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。
新规11月落地
针对房屋租赁中介违规发布信息行为频发，《通知》重点对于房屋租赁信息发布企业及相关从业人员做出一系列规定。比如在信息发布主体资质方面，《通知》规定，房地产经纪机构、住房租赁企业依法登记、备案且正常经营;租赁企业信息发布人员持有从业人员信息卡。
实际上，去年8月，北京市住建委就严格检查了房地产经纪人员信息卡的情况，同时要求发布房源信息必须在页面明显位置显示经纪人信息卡。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前租赁机构等需要满足依法登记、有信息卡和有房屋状况说明书。从实际情况看，目前在信息卡的制度完备上其实是不到位的，这要求当前北京租赁企业需要积极完善此类制度，进而形成租赁交易方面的合规制度。
而对于租赁信息发布行为，《通知》也做出相关规范，比如要求住房租赁企业于签订收进房屋或出租房屋合同之日起3日内，将合同主要信息录入北京市住房租赁监管平台。在信息发布过程中，互联网平台需如实发布房屋照片、租金、佣金，同一房源不得由同一家机构重复发布;同一房源由多家不同机构发布的，逐步实现合并展示;此外，不得展示发布超过30日未维护房源信息或违规出租的房源信息。
严跃进解释称，文件中下架发布超过30日的房源信息其实是目前市场上关注最多的，也旨在解决此类问题。“这使得房源的挂牌周期需要压缩，倒逼中介挂牌一些诚心交易和出租的房源。”
那么，部分房源没有出租或出售的该怎么办?严跃进建议，在具体操作中，发布周期可以延长一点，类似3个月，从这个角度看，未来可以做微调。但其实类似模式也可以一步步来，比如说优质平台可以延长更长的时间，这样平台也会努力做得更好。
值得注意的是，此次《通知》对企业违规发布行为具体惩治做出明确规定。
其中包括，涉嫌违规发布房源信息的企业、从业人员，暂停信息发布1-3个月;违规发布3次以上的，不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息。这也意味着，违规发布租赁信息的企业“惯犯”，将永久失去网络发布权利。
根据《通知》，上述规定将于今年11月1日起正式实施。
惩治“李鬼”中介
“当前，越来越多的人通过互联网、手机App获取房源信息，住房租赁企业和房地产经纪机构主要通过互联网平台发布房源信息获客，有关互联网平台发布的房源信息鱼龙混杂、难辨真伪。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强公开指出。
实际上，自2018年9月以来，北京市住建委等相关执法部门已持续开展网络房源“周周查”行动一年之久。在此期间，重点对房企中介和互联网发布平台通过隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务、诱骗消费者交易或者强制交易，泄密牟利及发布虚假租赁信息等行为进行专项整治。
10月9日，市住建委发布消息称，去年9月至今，市住建委执法部门先后约谈相关互联网平台20余次，下架违法违规房源信息102万余条;对多次约谈整改无效的3家网站实施断网整改。同时，通过公开曝光、责令改正、行政处罚、暂停发布房源信息等措施查处380家违规的房地产经纪机构，形成“一处违规，处处受限”的市场环境。
在互联网平台整顿方面，“周周查”行动开展后，北京市住建委联合网信办曾依法约谈58集团主要负责人，针对其旗下长期大量存在的出租“群租房”等严重违法房源信息存在整改不明显情形，责令其开展为期4天的专项整治，期间暂停其网站所有北京房源信息发布。
“当前，我们已在规定的时间内完成了住建委约谈中要求的全部整改项目。”58集团相关负责人表示。
而在租赁房企规范方面，市住建委9月公布消息显示，全市16家因违规发布信息，被依法查处的房地产经纪机构中，北京三千年房地产经纪有限公司、北京骄阳房地产经纪有限公司因违反之前承诺，再次发布违规房源信息，暂停在主流互联网平台发布房源信息半年进行整改。
“此次《通知》下达后，发布虚假房源，包括房源价格虚假等形式，将会面临更大程度的管控，直接推动部分中介机构鱼龙混杂、通过假冒房源来诱导客户询价的现象减少，对于交易市场的公开公平等具有积极的作用。”严跃进表示。
强化租赁备案
“当前，政府《通知》是立足于解决房源真实性问题，但通知执行和落实到位需要一个过程，因此在实际租赁过程中，租赁人还需进一步鉴别信息真伪，确认房屋的租赁备案。”卓纬律师事务所合伙人孙志峰说。
对此，严跃进补充道，随着租赁市场不断提倡租售同权，租赁房屋的备案是一个必要环节，未经备案的房屋租赁行为或因无效，影响到承租人及子女未来落户及就学等多重问题。
当前，《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》均明确规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
而在实际操作过程中，房屋承租人确认房源备案环节常被省略，因此为鼓励租赁备案行为，主管部门通常以颁发《房屋租赁证明》的形式进行确认。
“如何确认租住房源是否备案?”严跃进建议，承租人应当在租赁行为发生后，看是否签署过租赁合同登记备案申请书。若未亲自填写，则被视为未经备案。“在实际操作过程中，可以在租房的时候问下中介，签订合同后是否要到房产交易中心或租赁服务中心办理业务，如果需要，则需要督促中介去办理。”
与此同时，对于此次《通知》的执行，孙志峰进一步指出，实践中，交易平台可在与经纪机构、租赁企业签订入驻合同中明确约定违规罚则，这意味着，平台被赋予了事后监督和检查的监管权利和义务。
孙志峰提醒，随着《通知》下达，平台所面临的监管和审查难度不断增加，眼下需尽快建立起一套符合《通知》要求和平台实际需要的甄别、审查、审核队伍，而不再单纯依靠技术完成。（记者：陶凤 刘瀚琳 荣蕾）