【摘要】 机构投资者“资产欠配” 公募REITs人气爆棚
上市一周年以来，公募REITs市场逐渐认识到市场的优势，市场各方都在公开发行REITs热情增加了。年内新产品市场认购火爆，国金中铁建(601186)高速公路近日发布。REIT累计认购超过400亿元，基金公共销售部分的配售比例约为2.45%远低于去年的平均水平。二级市场REITs虽然已经调整，但估值仍然很高。
根据市场参与者的分析，结合前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临“资产欠配”情况。在此背景下，公开发行具有相对稳定的收入特征和二级市场增值收入REITs产品是机构投资者青睐的金融产品。
目前，市场各方都在公开发行REITs市场扩张有很大的期望，政策鼓励REITs发展文件也不断出台。然而，考虑到公开发行REITs仍处于试点阶段，是面向公众投资者的重大金融创新产品，短期内不太可能完全自由化，但审批发行的及时性和试点范围将显著提高和放宽。
新发REITs供不应求
公募REITs仍在卖方市场。截至2022年5月底，中国已发行12个基础设施公开发行。REITs，总发行规模约458亿元。然而，与中国庞大的优质基础设施资产存量相比，这一规模仍存在较大的规模差距，具有较大的发展前景。
6月24日，备受瞩目的国金中国铁建高速公路REIT公布认购申请确认比例结果公告，公众投资者认购基金15.35亿份(配售前比例).45%；线下投资者认购27.153亿份(53亿份(比例配售前).22%；战略配售3.75亿份，配售比例为100%。按此计算，国金中国铁建高速公路REIT认购规模超过440亿元。
年内新发REITs机构和普通投资者“围猎”，似乎已经成为常态。4月，中国交通建设(601800)高速公路在中国。REIT公众认购规模超过840亿，配售比例约为0.8%打破了去年5月中航首钢的生物质REIT创下1.最低配售比记录76%。
从数据上看，经过一年的市场培育，国内投资者公开发行于去年正式开始REITs的确越来越受欢迎。去年发行的11只公开发行公开发行REITs产品包括中航首钢生物质REIT平均配售比为5.50%远高于今年的两款产品，三款产品的数据甚至超过10%。
火爆的认购体现了REITs产品稀缺。“结合我国目前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临着资产欠配的局面REITs产品是机构投资者青睐的金融产品。”招商证券REITs业务负责人正在接受
记者在采访中说。
华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏
记者表示，在当前国际国内经济形势非常复杂的背景下，优质资产越来越少，无论是个人还是机构，资产配置越来越困难，如公开发行REITs这类资产透明度高，收益来自底层资产，几乎所有现金流分配给投资者的大类资产都越来越受欢迎。
同时，目前的公开发行REITs市场运行刚满一年，整体发行量有限。上半年发行了一个华夏中交建高速项目，加上最近发行的国金铁建REIT，整个公募REITs到目前为止，市场已经发行了13种产品，发行规模约为506亿，供应明显稀缺，需求强劲。
二级市场估值居高不下
公募REITs投资者认可的另一个表现是二级市场走势强劲。自去年6月21日首批产品上市以来，公开发行REITs市场一度小幅下跌，随后继续上涨。
今年以来，随着首批上市产品的表现接近预期，市场有所回调，但估值仍处于较高水平。数据显示，正在交易的12个REITs产品扣除今年新上市的中国交通建设高速公路REIT，上市以来平均涨幅达到26.44%。
考虑到REITs股息特征稳定，已上市REITs二级市场收入更好。据上海证券基金评估中心统计，自上市以来，首批9款产品中有5款实现两次股息，4款实现一次股息。据光大证券分析师孙伟峰统计，截至6月20日，首批9款上市REITs分红和资本增值的综合收益为26.99%。
“在当前资产短缺的背景下，REITs由于数量少，本身就有一定的稀缺性，供应短缺，对投资者很有吸引力。因此，即使相关持有人在解除禁令后出售一定份额，新投资者也会及时购买，不会造成价格的大幅波动。”孙伟风说。
然而，机构也担心持续的高估值会减少REITs长期投资回报。
“虽然公募REITs自去年上市以来，平均涨幅超过20%，整体收益率相对较高，但不能简单地认为是正常的。”杜鹏坦言。
上述招商证券REITs业务负责人还表示，成熟的海外公开发行REITs年均回报率为6%~在10%之间，作为股票和债券以外的第三大金融品种，公开发行REITs它为资本市场提供了更广泛的配置选择基础，也为公众投资者提供了实现相对稳定回报的投资渠道。
该人士表示，总体而言，公开发行REITs回报率在股票和债券之间，一般无法达到股票投资者追求的超高年收益，但其收益的稳定性远远优于股票市场。因此，有必要理性对待公开发行REITs投资及其收益水平。
“建议投资者坚持价值投资理念，投资公开发行REITs充分评估自己的风险偏好，充分了解公开发行REITs产品逻辑和内在价值，避免短期市场的影响，避免短期基金价格波动的风险。”证券结构化产品部第一创业(002797)公募REITs投资产品负责人冉竞真表示。
他认为，从国外REITs从市场的长期表现来看，REITs它是中等风险和中等回报的金融工具；从长远来看，风险回报的特点不同于股票、债券等传统资产，可以分散投资风险，优化投资者投资组合的风险回报率。目前，市场上有许多银行，包括第一家创业证券，经纪公司已经成立了公开发行REITs对于配置策略的资产管理产品，普通投资者也可以间接参与公开发行REITs投资。
机构等待市场扩张
在前期试点稳定的情况下，市场各方为公开发行REITs对加速扩容有很大的期待。
“经济下行，REITs它是一种重要的信用扩张工具。对于基础设施投资，提高相关资产持有人的资产负债表，缩短资本回收期，提高投资回报率；第三，引导投资预期，增强投资信心。”孙伟风说。
冉竞真说，“公募REITs一方面，供给的扩张是为了响应当前的市场投资需求，更重要的是，我们应该始终关注长期和整体情况。公开发行REITs不言而喻，支持国家重大战略的实施，提高服务实体经济的质量和效率，促进基础设施投融资的健康发展，防范和化解债务风险，做好六稳六保工作，促进双重循环。”
事实上，政策层面也发出了许多积极的信号。2022年5月25日，国务院办公厅发布了《关于进一步振兴股票资产扩大有效投资的意见》(国务院发布〔2022〕19号，简称“19号文”)，其中明确“进一步提高推荐、审计效率，鼓励更合格的基础设施REITs项目发行上市。”自“19号文”自发布以来，包括国家发改委、中国证监会、地方发改委、沪深交易所等REITs审核线都在提高审核效率。
另一方面，扩张等政策也在逐步出台。5月31日，沪深交易所还发布了《基础设施公开募集证》