【摘要】 供给侧瓶颈凸显 公募REITs扩容步子不妨迈得更快些
近日，重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金认购金额超过100亿元，配售比例低至个位数，可见激烈的资本竞争。目前，公开发行REITS供应短缺的情况十分突出。在稳步推进试点的基础上，公开发行REITS扩张速度不妨更快。
目前，世界上有44个国家和地区推出了REITS产品，全球公开发行REITS市值约2万亿美元。国内基础设施规模庞大，优质资产众多。机构普遍预测，中国REITS市场规模超过万亿元，瑞银部分机构预测该数据可达15万亿元。然而，包括基础设施在内的大量股票资产尚未证券化。同时，一些资产也面临着融资困难、融资昂贵等问题。通过REITS扩张来满足融资主体的需求是紧迫的。
REITS市场的扩张满足了市场各方的需求。随着REITS市场规模的不断扩大，预计投资方和融资方将进一步良性互动，促进REITS市场的繁荣发展。然而，自去年以来，再加上最近发行的国金中国铁路建设（601186）REIT，整个公共REITS只发行了13个，发行规模约506亿元，供应短缺。
促进REITS市场的扩张有助于促进资本市场的健康发展。近年来，中国资本市场改革不断深化，各方需求不断变化和增加，对股票和债券以外的资产需求强劲。可转换债券近年来发行规模增加后，以可转换债券为核心目标的固定收入+等公共基金产品的发行量大大增加，对机构丰富市场交易策略降低投资组合波动有很大帮助。
在二级市场，自去年上市以来，公开发行REITS的平均增长率超过20%，收入处于较高水平，这背后有许多供应不足的原因。供应不足也使一些长期资金无法进入市场，容易导致市场波动增加，对REITS市场的长期发展产生不利影响。
促进REITS市场扩张，有助于满足人们对资产保值升值的需求。公开发行REITS作为资本市场开发行REITS可以实现实体资产的资本配置，在高股息、优质资产稀缺的宏观背景下，其价值更加突出。从国际市场来看，自1972年至2019年，美国股权REITS的年化综合回报率为13.33%，其中年化股息回报率为7.51%，资本利得率为5.82%。同期，标准普尔500指数总回报率为12.13%，其中股息回报率为3.24%。
值得注意的是，最近的监管机构表示，将寻求改善，以扩大REITS试点规模。预计将尽快实施更多支持REITS市场发展的政策，为市场注入新的活力。