【摘要】 继“一日售罄”爆款基吸金百亿后 首只清洁能源REITs下周询价
近日，国金中铁(601186)高速REIT(508008.OF)发布公告，称公众投资者的销售部分提前结束募集。这也意味着公开发行的REITS一天卖完，据报道，该基金的最新认购规模已超过110亿元。继国金中铁高速REIT销售爆炸后，另一款REITS产品即将上市。6月22日，鹏华深圳能源(000027)REIT(180401.SZ)发布股份查询公告。鹏华深圳能源REIT是深圳证券交易所推出的第一只清洁能源REITS，是2022年第三只获批的公募REITS基金。该基金将于2022年6月27日9:30-15:00进行查询，查询范围为5.331元/份-6.139元/份，募集基金总额为6亿份。
鹏华深圳能源REIT正式获批。
根据公告，中国证监会批准的基金份额总额为6亿份。初始战略配售基金份额为4.2亿份，占发总份额的70%。其中，原股东或其同一控制下的关联方拟认购3.06亿份，占发行总份额的51%；其他战略投资者拟认购1.14亿份，占发行总份额的19%。
另外， 网下初始发售的基金份额数量为1.26亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.54亿份。
值得注意的是，参与配售的原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额总发售数量的20%。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%的部分持有期为自上市之日起不少于36个月。
证监会公告指出，本次询价日为2022年6月27日，询价区间为5.331元/份至6.139元/份，并将通过网下询价确定基金认购价格。
多只REITs基金已解禁
6月14日，首批于2021年6月7日发行的9只REITs均已解禁。
其中，红土盐田港（000088）REIT、富国首创水务REIT两只基金成立以来涨幅超30%，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨超25%。仅三只公募REITs成立来亏损，但在上半年初市场震荡下行之际，这三只亏损基金亏损幅度均较小。
数据显示，首批9只基础设施公募REITs上市期满12个月，部分战略投资者持有的基础设施基金份额符合解限条件，于6月21日解除限售。根据近期发布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份额共计约21.71亿份，占9只公募REITs总规模（64亿份）的33.92%，且超过现有流通盘规模（20.74亿份）。该次解禁会提升流通份额至9只产品全部份额的66.33%，大幅释放公募REITs市场的流动性。
尽管解禁份额近22亿份，这些基金在二级市场中表现均波澜不惊。在解禁当天及次日，几乎所有公募REITs在二级市场的价格均未出现大幅波动，投资者们预期的暴涨与暴跌的情形都没有出现。
有业内人士指出，本次REITs解禁其实并没有影响底层资产的内在价值，而解禁后，REITs流通市值增加，令短期内二级市场交易活跃度可能会增加，进一步令投资人群体也趋于多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，公募REITs产品底层资产以长期稳定运营、稳定分红为特征，对应的内在价值也相对稳定，二级市场的交易价格最终还是围绕资产的内在价值进行波动。
莫一帆认为，解禁并不影响底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。
值得注意的是，公募REITs目前存在一定的溢价，而溢价存在波动的风险。对此，博时基金认为，目前我国公募REITs尚处于试点阶段，市场供不应求导致目前公募REITs溢价率较高。
与此同时，博时还认为，无需过度担忧，REITs产品的特性是派息相对稳定、确定性较强，适合长期持有、价值投资。“REITs的投资价值建立在对不动产的实际经营之上，资产运营产生的净现金是给投资者分红派息的主要来源，通过运营管理升级和资产增值为投资者提供稳定且长期的收益。”
继续推动REITs市场高质量发展
深交所表示，2021年6月21日，首批4只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITS）顺利上市，一年以来产品运行平稳，配套制度持续完善，投资者积极参与，市场功能逐步发挥，实现了“稳起步、开好局”的阶段性成效。
资产类型持续丰富，服务国家战略能力持续提升。截至目前，共有5只基础设施REITs在深交所上市交易，项目类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。2022年，深交所推出首单清洁能源REITs，引导资源向国家“双碳”战略领域集中，加快推进受理首单保障性租赁住房REITs，主动支持房地产行业转型发展，试点资产类型不断丰富，试点规模与范围稳步扩大。
深交所指出，要稳中求进扩大REITs试点规模。加快推进保障性租赁住房REITs落地，大力推动清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点，持续扩大产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业基础设施REITs规模。同时，促进投资者结构优化。鼓励保险机构、银行理财、公募基金等机构加大配置力度，继续支持QFII、RQFII投资境内REITs产品，配合推动社保基金、养老金、企业年金等机构投资者参与REITs投资，培育专业投资者群体，助力我国基础设施REITs市场建设行稳致远。
业内人士称，未来公募REITs数量将进一步增加。目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，将获得优先支持。从政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。
也有REITs人士表示，目前国内公募REITs还处于试点阶段，首批项目上市至今未满一年，包括监管层和业界都在梳理总结相关经验，尚未进入快速扩容阶段。从潜在资产体量和政策鼓励方向两方面看，交通设施、租赁住房、新能源和产业园有较大的扩容潜力。
还有业内人士指出，当前公募REITs新试点项目类型明显加快推进，加之疫情扰动的逐步缓解，诸如产业园区、生态环保等底层资产运营良好的REIT值得投资者重点关注。
中金公司（601995）研究部发表观点认为，REITs作为资本市场中补短板的一类品种，能够实现资本对于实体资产的配置，在高股息优质资产稀缺的宏观大背景下，在中期维度REITs作为大类资产仍具有较高配置价值，特别是对于保险、资管、养老金等长线机构投资者是一类较为理想的投资产品。