【摘要】 首批公募REITs上市一周年 市场持续扩容 行业发展驶入快车道
首批公开发行房地产投资信托基金（REITS）产品已上市一年。承担着振兴股票资产、降低杠杆率、丰富资产配置等围不断扩大，项目实施速度不断加快，肩负着振兴股票资产、降低杠杆率、丰富资产配置等诸多重要使命。
随着中国经济发展进入新阶段，构建‘股票资产和新投资的良性循环’已成为《纽约时报》的趋势。多渠道振兴股票资产对扩大社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低政府债务风险、降低企业负债具有重要意义。一些业内人士表示，是时候促进公开发行REITS的发展了。
展望今年，许多高质量的项目即将到来。公开发行REITS的市场容量和流动性不断提高，也将进一步吸引更多的大宗交易和基金（FOF）等增量基金进入市场，促进市场更好地发挥价格发现功能，一些高质量的公开发行REITS预计将迎来更多的基金青睐。
首批公募REITs迎来解禁。
6月21日，首批9家公开发行REITS解禁。总的来说，解禁规模很大。据统计，解禁总份额为21.71亿份，解禁市值超过100亿元，大致相当于当前流通市场的市值。截至收盘时，9款产品表现稳定，涨跌约1%。其中，红土盐田港（00088）REIT涨幅最高为1%，富国首家水务REIT跌幅较大，跌幅为1.37%；此外，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏源工业REIT、中航首钢绿能REIT小幅上涨；浙商沪杭宁波REIT、博世蛇口工业园区REIT、华安张江光大REIT小幅下跌。
市场长期以来一直预计这一稳定表现。一些业内人士此前表示，公开发行REITS是一种与房地产资产密切相关的金融产品，具有两个特点：债权的稳定性和股票的增长。因此，解除禁令对公开发行REITS价格波动的影响相对较温和。从长远来看，解除禁令有助于公开发行REITS二级市场的稳定发展，公开发行FOF等长期投资者可能会迎来配置机会。
目前，我国公开发行REITS仍处于僧多粥少的局面。一年来，共有12家公开发行REITS上市，屡屡掀起抢购浪潮。今年4月，中国交通建设（601800）REIT上市，吸引了1500多亿元的追捧。公共销售部分的配售比例仅为0.84%，创下了公共基金产品配售比例的最低纪录。
在二级市场，公开发行REITS产品份额也供不应求，溢价明显。截至6月20日，9家公开发行REITS自成立以来平均涨幅超过20%。其中，富国第一家水务REIT以38.62%的涨幅暂时排名第一；红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT均涨幅超过25%，其次是33.37%、26.72%和26.67%。
值得一提的是，在首批公开发行REITS产品上市一周年之日，第13款公开发行REITS产品——国金铁建重庆渝遂高速公路封闭基础设施证券投资基金公开发行。基金份额售价为每份9.586元，总售价5亿元，总募集规模47.93亿元。同日，中国证监会发布公告，允许鹏华基金注册鹏华深圳能源(00027)清洁能源REIT，这是市场上第一款清洁能源公开发行REITS产品。
不断完善基础体系建设。
在过去的一年里，公开发行REITS在振兴股票资产和丰富投资渠道方面的成就是显而易见的。自上海和深圳证券交易所首批基础设施公开发行REITS产品上市以来，推动了3000亿元的新基础设施项目建设。公开发行REITS试点工作整体呈现出产业集聚效应、市场运行稳定有序、基础设施运行稳定的发展趋势。从市场表现来看，公开发行REITS受到追捧，二级市场价格上涨。同时，2021年可分配利润/初始募集资金年化后也超过4%，其中大部分为投资者及时实现收入。
公开发行REITS市场的发展和增长需要一个完善的系统来护送。今年年初，财政部启动了公开发行REITS试点税收政策，减轻重组阶段原股东的税收负担；5月31日，发布了基础设施领域房地产投资信托基金扩张指南，有利于公开发行REITS通过增发股份收购资产，开展并购活动，进一步促进投融资的良性循环。
监管机构越来越重视通过公开发行REITS振兴资产。今年3月18日，中国证监会发布了进一步推进公开发行REITS试点进一步促进投融资良性循环，中国证监会相关部委进一步推进基础设施REITS试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好地发挥公开发行REITS的作用，进一步促进投融资良性循环，帮助实体经济发展。5月25日，国务院办公厅发布了《关于进一步振兴股票资产，扩大有效投资的意见》。为形成股票资产和新投资的良性循环，需要关注关键方向，增加政策支持，优化和完善资产振兴模式。
多领域公募REITs待解锁
创新金融工具公开发行REITS是振兴股票资产的重要途径，可以促进投融资良性循环的形成。多年来，中国的基础设施投资沉淀了丰富的股票资产。业内人士表示，随着中国经济增长进入发展的新阶段，传统投资驱动模式的贡献正在减弱，过度依赖新投资也增加了债务风险，尽快形成股票资产和新投资的良性循环已成为《纽约时报》的趋势。
6月13日，苏州市财政局宣布，苏州轨道交通1号线公开发行REITS推广工作取得重大进展。本项目拟以轨道交通1号线所包含的网站、范围、轨道等资产组成的基础资产进行资产证券化，并分包实施基础设施公开发行REITS和类别REITS。其中，轨道交通1号线公开发行REITS计划发行约45亿元。扣除战略配售金额后，股票资金预计将振兴约30亿元至35亿元。
苏州积极把握投融资改革政策的前沿，推动轨道交通1号线基础设施公开发行REITS的实施，将产生一系列综合效益。相关人士介绍，一是整合振兴新轨道交通项目投资优质股票资产，有效缓解财政支出压力；二是优化轨道交通企业资产负债结构，完善轨道交通市场化成本规制，促进国有资产运营管理水平；三是充分吸收社会资本参与基础设施建设，帮助形成轨道交通项目建设运行的长期投资机制。
此外，经济适用房租赁住房REITS也将陆续推出。5月27日，中金厦门经济适用房租赁住房REIT、红土创新深圳人才经济适用房租赁住房REIT分别在沪深证券交易所申报。同日，中国证监会、国家发改委发布了《关于规范经济适用房试点发行基础设施房地产投资信托基金（REITS）相关工作的通知》，从明确启动主体、强调回收资金管理、压实机构主体责任、加强沟通协调等方面促进业务规范有序发展。