【摘要】 上市一周年！首批公募REITs迎来百亿解禁潮
首批REITS产品于2021年诞生，迎来了首次解禁潮，解禁市值超过100亿元。
6月21日，华安、博世、东吴、富国、浙商证券(601878)、中金、平安等首批上市9家公募REITS解禁。对于这些公募REITS，解禁后流通份额会翻倍。
面对解禁，REITS今天的表现相对稳定。业内人士表示，如果短期价格下跌，可能会带来一定的配置机会。投资者应更加关注REITS的运营，并利用IRR等指标分析投资成本效益。
首批公募REITs迎来解禁潮。
随着解禁潮的到来，华安基金、东吴基金、中航基金等9家基金公司发布了解除REITS基金份额限售的公告。
据华泰证券统计，9家公募REITS解禁股份占总股份的平均比例为33.9%，超过当前流通股份占总股份的平均比例为32.4%。解禁将使9家公募REITS的流通份额翻倍以上。
具体来说，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭宁波REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于当前流通份额，占40%-80%(解禁/流通份额，下同)；富国首创水REIT、博时蛇口产业园REIT、红土盐田港(00088)REIT的解禁份额接近或持平当前流通份额，占90%-110%；平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份额超过当前流通份额，占130%-190%。
二级市场价格承压。
首次解禁公募REITS对市场流动性有多大影响？
鉴于首批解禁前市场公募REITS份额供应较少，保险、理财等资金无法实现全额配置，在供需失衡的情况下，流通公募REITS溢价过高，部分REITS增长较大。
最近，REITS的价格有所回落，但平均溢价仍超过20%。如果市场流通板块的供应量翻了一番，一些溢价过高、估值偏差较大的REITS可能会有价格回落的压力，从而推动整个REITS二级市场承受压力。
荣浩，私募股权排放网络财富管理合作伙伴，更加谨慎。他说，解除禁令后的溢价率将有一个回归合理估值的过程。然而，战略投资者的减仓计划可能存在差异。如果形成共振，将造成短期抛售压力；重视长期收益的机构短期内不太可能建立头寸，因此应等待估值溢价恢复到合理水平。目前，平均溢价率为20%。早期市场释放了一些估值风险，其中一些仍然很高。收益权的REITS长期属性更偏向于债务，适合追求确定性收益的资金。解除禁令后，当估值进入合理范围时，我相信保险资本将及时干预。
限售解禁带来的变化是REITS产品减持，影响二级市场价格。中金(601995)认为，一些战争配置限售投资者可能会选择减持，目的是解禁后停止盈利和净值管理，前期盈利较高的项目更容易减持。投资者应注意解禁后流通份额增加导致价格下跌的风险。
上市一周年周年。
目前，上市基础资产资质优良，上市一年来运营稳定，信息披露持续规范。首批9家REITS已完成2021年度股息，二级市场回报良好。同时，REITS规则体系和体系建设逐步完善，配套规则基本覆盖整个业务流程。扩张规则已正式实施，预计REITS市场将加快扩张。
博世招商蛇口(001979)工业园区REIT基金经理胡海滨表示，目前发行的REITS在发行认购阶段超额认购，说明投资者认可REITS的投资价值，市场供不应求。
东吴基金REITS总部副总经理李军认为，REITS的市场表现得到了越来越多投资者的认可，投资者主要是机构投资者，主体类型越来越丰富。以保险为代表的长期基金加速进入已成为投资市场的主要力量；证券公司、资产管理公司、银行及其金融子公司、公开发行基金及其子公司、私募股权基金、信托公司等金融机构进入市场，金融机构投资REITS定制产品；专业机构投资者越来越积极，投资比例迅速上升。