【摘要】 首批产品解禁 公募REITs未来成长空间可观
6月21日，公募REITS迎来上市一周年。这意味着第一批上市的9家基础设施公募REITS的部分战略配售限购股被解禁。
据市场统计，首批9只公募REITS约有21.93亿只基金的限售期为12个月。根据上周一的收盘价，规模达到114.03亿元。解禁规模占首批9只公募REITS总规模的31.65%；从单个REITS来看，解禁规模占总市值的19.6%至52.0%。
解禁不影响REITS的长期价值。
上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严，这是市场运作的正常现象。一旦市场相对成熟，它就不会影响投资的长期价值。上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严洪告诉《中国经济时报》，禁令主要由基金、保险资本等一般战略投资者持有，但大多数战略投资者重视资产的长期持有价值。禁令和销售是两个不同的概念，禁令并不意味着普通战略投资者必须出售。禁令带来了销售机会，不排除部分战略投资者根据估值或资产配置进行适当的头寸调整。
严宏表示，解除公开发行REITS有助于提高市场流动性，吸引更多投资者参与。短期内，解禁将给市场带来一定的压力。
复旦大学证券研究所副所长王耀基告诉《中国经济时报》，解除第一批公开发行REITS意味着战略配售和购买限制可以进入二级市场流通，这将对市场供求产生一定的影响。其中，一些公开发行REITS的流通份额在解除禁令后翻了一番。由于流通板块较小，公开发行REITS的交易价格长期处于溢价交易状态。随着第一批公开发行REITS的解除，预计价格将逐渐更加理性，减少投机性投机因素。
不同REITS产品解禁后的流通比例不同。例如，浙商沪杭宁波REITS的流通比例从解禁前的25.70%增加到解禁后的41.05%，而中金普洛斯REITS从解禁前的28%增加到解禁后的80%。王耀基表示，二级市场价格对解禁大量REITS产品承受的压力相对较大。解禁后流通市值大的REITS可能成为保险基金等机构的配置选择。此外，由于公开发行FOF只能投资成立一年以上的基金产品，预计解禁一年后将成为其新的投资基金。
据《中国经济时报》分析，私募股权机构资深人士谈佳隆认为，解除公开发行REITS禁令可能在短期内面临财务压力，但从长远来看不是问题。在发达国家的资本市场中，债务交易市场规模巨大。除本地投资者外，还应逐步向海外投资者开放，使公开发行REITS池越来越大，逐步平滑短期流动性波动，使ABS市场稳定、长期。
逐步形成REITS发展的有利环境。
截至目前，中国已上市公开发行REITS12个，共筹集458亿元。该项目分布在京津冀、长三角、广东、香港、澳门等地区。原股东包括中央企业、地方国有企业和外资企业。值得一提的是，国务院办公厅上个月发布了《关于进一步振兴股票资产、扩大有效投资的意见》，要求重点关注重点领域、重点领域和重点企业，通过促进REITS健康发展，有效振兴股票资产。中国证监会上个月召开了一次特别会议，将研究扩大基础设施REITS试点范围作为帮助宏观经济市场稳定的相关工作措施之一。
最近，中国证监会指导证券交易所制定并发布了《新购基础设施项目指南（试行）》，支持上市REITS扩大资产收购，加强REITS市场建设，努力促进多层次资本市场的优质发展。市场各方普遍认为，自首批公开发行REITS上市一年以来，相关制度规则逐步完善，促进了REITS产业发展的有利环境的形成。
中国将通过基础设施投资长期推动经济，但从以往的金融实践来看，间接银行信贷融资是基础设施项目的主要来源。谈家龙表示，通过ABS为中长期现金流基础设施项目提供资金更符合金融脱媒的趋势，公开发行REITS将有更多的尝试机会，让更多的投资者直接参与此类债务投资产品，有利于优化资产配置。
严宏指出，国内公开发行REITS市场尚刚刚起步，投资价值和发展空间巨大。一方面，中国基础设施的基础资产规模巨大。通过公开发行REITS的证券化形式，可以振兴资本存量，有助于提高经济活力。另一方面，公开发行REITS的基础资产是大型房地产资产。在过去，普通投资者很难直接配置，而公开发行REITS可以有较小的资金参与此类资产的配置。总体而言，中国经济转型和股票振兴的支持政策有助于公开发行REITS市场的持续发展，未来市场的增长空间相当可观。