【摘要】 首批公募REITs解禁在即 溢价品种交易风险须警惕
首批公开发行REITS即将迎来解禁潮。博世、平安、华安等9家基金公司发布了解除公开发行REITS基金份额限制的提示公告，首批公开发行REITS将于6月21日解除限制。
《上海证券报》记者了解到，监管机构对主要基金公司进行了窗口指导，要求他们在解除基金份额禁令前后做好投资教育，密切关注战略投资者减持意愿，积极应对各种情况。
业内人士表示，限售股解除后，将增加公开发行REITS的流通份额，大大提高公开发行REITS的交易活动和市场流动性。但对于二级市场投资者警惕溢价品种的交易风险。
流通份额大幅增加。
近日，博世基金、平安基金、华安基金等9家基金公司集中宣布，其公募REITS基金份额即将终止限售。从整个市场来看，首批9只公募REITS共有21.92亿只基金份额即将解禁，占9只公募REITS总规模的32%，占流通市场规模的108%，这意味着解禁规模是现有流通市场规模的两倍多。
以博世蛇口产业园REIT为例，公告显示，在基金战略配售份额上市流通前，二级市场直接交易的流通份额为3.15亿份，占总份额的35%；战略配售份额解禁后，可流通份额总额为6.12亿份，占68%。
在解除禁令的2.97亿份流通份额中，博世蛇口产业园REIT场内股份解除限制涉及北京首源投资、中国东方资产管理等8名持有人；场外股份解除限制涉及富国基金智能享受8号FOF集合资产管理计划和国信投资2名持有人。此外，招商局蛇口工业区控股有限公司持有的2.88亿份基金场内股份属于限制性股份。
统计发现，基金份额解禁后，中金普洛斯REIT流通份额从28%增加到80%，红土盐田港(00088)REIT流通份额从40%增加到80%，华安张江光大园REIT流通份额从44.67%增加到80%。还有中航首钢绿能REIT，东吴苏园工业REIT流通份额增加到60%，平安广州广河REIT，富国首创水务REIT流通份额增加到49%，浙商沪杭宁波REIT流通份额增加到41.05%。
积极应对基金公司。
据了解，当限售股即将解禁时，监管机构对各大基金公司进行了窗口指导，要求其在解禁前后做好投资教育，积极应对各种情况。
据悉，富国基金、红土创新基金等基金公司通过线上线下(300959)宣传、短视频、文章等形式，将限售解禁的安排和规则告知投资者，并传达正确的投资方式，提示可能面临的投资风险。
此外，基金公司在信息披露方面：一是准备限售解禁提示公告，二是对解禁当天可能出现的价格波动采取相关措施。
与此同时，基金管理人密切关注战略投资者的减持意愿。
《上海证券报》记者从一家基金公司了解到，大多数战略投资者对第一批公开发行REITS的基本资产价值持乐观态度，打算长期持有公开发行REITS项目，享受稳定的股息率。即使战略投资者有减持安排，市场上也有许多潜在的投资者，我们通常会协助完成大宗交易，以减少对二级市场的影响。一位基金经理说。
警惕溢价交易风险。
目前，第一批公开发行REITS中的一些品种有不同程度的溢价。据统计，截至6月17日，中航首钢生物质REIT溢价率达到43.07%，富国首创水务REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT溢价率超过30%，博世投资蛇口（001979）工业园区REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等公开发行REIT的溢价率也超过20%。
一位基金经理表示，目前，第一批公开发行REITS的大多数二级市场都有溢价，这实际上反映了市场对高质量资产稳定股息率的重新定价。特别是产权项目具有房地产资产属性，反映了一定的抗通胀性，叠加了稳定的回报率，相关资产具有良好的增值空间。
至于解禁带来的变化，上述基金经理表示，解禁带来的流通板块增加可以在一定程度上缓解市场供不应求的结构关系。同时，流通份额的增加可能会影响市场情绪，进而导致二级市场价格的短期波动。需要注意的是，基础设施运营的稳定回报是核心定价因素。建议投资者从REITS资产价值的角度进行合理投资。
中金公司（601995）认为，利润和估值较高的项目更有可能减持。一些战争配置和限制销售的投资者可能会选择减持，以停止利润和净值管理。因此，对于早期利润较高的项目，更有可能减持。投资者应注意解禁后流通份额增加导致的价格下跌风险。