【摘要】 REITs加速势在必行！光大证券：建议关注已有资产挂牌REITs平台的企业
光大证券发布研究报告称，2022年5月25日，国务院办公厅发布了国务院办公厅关于进一步振兴股票资产扩大有效投资的意见，进一步振兴股票资产，扩大有效投资，指出促进基础设施公开发行REITS的健康发展。银行认为，REITS的加速势在必行，企业可以利用其REITS平台形成投资建设、运营、退出、再投资的良性循环，加快资金回收，降低负债率，帮助业务规模的持续扩张。建议关注REITS平台上市的经营资产比例较高的企业，如中国交通建设(601800)(601800.SH)、中国电力建设(601669)(601669.SH)、中铁(601390)(601390.SH)、中铁(601186)(01186)、中铁(60008.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、南山控股(002314)(002314.SZ)。《意见》明确规定了重点方向、方式、支持政策、回收资金利用、相关风险防控措施和组织保障措施，确保各部委和各级政府能够有效振兴股票资产，形成股票资产和新投资的良性循环，提高基础设施运营管理水平，拓宽社会投资渠道，合理扩大有效投资，降低政府债务风险和企业债务水平。
大有大规模优质股票资产的领域和地区是振兴股票资产的关键方向：关键领域：1当前或未来收入好的项目；2）股票与扩建相结合的项目；3）长期闲置但开发价值大的项目。重点区域：1）建设任务重、投资需求强、股票规模大、资产质量好的区域；2）地方政府债务率高、财政收支平衡压力大的区域；3）京津冀、长三角、广东、香港、澳门、黄河流域。
REITS是振兴股票资产、PPP等相关方式的主要方式：意见提出促进REITS发展，进一步提高推荐、审计效率，确保产业链、供应链和民生稳定项目可以进一步灵活合理地确定运营年限、收入集中等要求。一方面，有利于缩短REITS项目的审计期限，提高审计效率，提高项目申报热情，另一方面，有利于加快项目上市和回收资金，进一步增加有效投资。除REITS外，《意见》还要求政府与社会资本（PPP）合作，提高运营效率和服务水平。
完善规划和土地利用政策，实施支持REITS的财政、税收和金融政策：前者有助于解决项目推广过程中的土地和海域使用问题，减少资产振兴过程中的束缚，提高项目振兴效率；后者可以缓解REITS原股东发行过程中的现金流压力，提高申报项目的热情，促进更多优质资产的有效振兴。
充分利用回收资金增加有效投资，缓解地方政府债务和财政收支压力：指出回收资金，充分发挥扩大投资的作用，同时明确地方政府债务率高、财政收支平衡压力大，振兴股票公共资产回收资金可适当用于三保支出和债务偿还本息。此举不仅突出了REITS吸收股权资金、利用杠杆作用扩大新投资的优势，而且缓解了地方政府债务和财政收支的压力。
严格执行各种风险防治措施，加强监督和激励指导：本意见提出适当鼓励振兴股票资产，扩大有效投资突出的地区或单位，采取访谈、问责等方式加强监督；研究将鼓励振兴股票资产纳入国有企业评价体系。通过加强监督和激励指导，相关主体关注相关工作，激发主体活力，加快REITS发行，积极稳步推动市场主体进一步振兴股票资产，扩大有效投资。
风险提示：REITS项目申报低于预期，二级市场价格波动较大，相关政策落实低于预期。