【摘要】 最大收益率近40%公募REITs发展前景广阔
自批准以来，第一批公开发行REITS已经一周年了。虽然总体规模不到500亿元，但这种能够振兴基础设施的公开发行产品仍然以其卓越的业绩吸引着资本市场的注意。截至5月18日收盘，自2021年6月7日成立以来，首批9家公开发行REITS收益率为正，最大收益率为38.32%，平均收益率为16.6%。目前，市场上有12家公开发行REITS，相应的基础资产包括工业园区、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。
与国外市场相比，国内REITS的规模有着广阔的空间。根据中国证监会今年3月发布的信息，目前正在指导交易所制定REITS扩张规则，并将及时征求市场意见。业内人士表示，鉴于中国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按3%-5%的资产证券化率计算，未来公开发行REITS市场也可达数万亿，公开发行REITS发展前景广阔。
业绩初见成效。
在首批公募REITS获批一周年之际，业绩成为最大的亮点。
同花顺(300033)iFind数据显示，截至5月18日，全市场12只公募REITS年平均收益率为-1.16%，同期股票型基金和混合型基金年平均净增长率分别为-19.68%和-15.05%。
虽然它是由公共基金公司管理的，但REITS的产品类型明显不同于普通的公共基金。这类产品投资目标的基础资产是基础设施，即REITS的收益率不取决于公共基金的管理能力，关键在于基础资产的盈利能力。
从第一批批准的9家公开发行REITS的表现来看，这类产品在不到一年的运营期内取得了稳定的收益。2021年5月中旬批准了9家公开发行REITS，均成立于2021年6月7日。由于产品仍处于封闭期，只能在现场交易。截至5月18日，成立以来平均收益率为16.6%，最大收益率为38.32%，只有一项为负。
总规模为458.4亿元，筹资阶段多家REITS被各行各业的投资者抢购。比如今年新成立的华夏中国交通建设(601800)REIT，面向公众的份额已经售罄，认购规模超过840亿元。根据公众发行7.05亿元的预定规模，公众投资者的配售比例约为0.8%，这也刷新了公共REITS产品的历史新低。
监管机构已经关注了公开发行REITS过于火爆的现象，并正在推进扩张。根据中国证监会3月18日发布的消息，扩张是REITS产品的一个重要特点。扩张与首次发行一样，是REITS市场建设不可或缺的重要环节。REITS扩张机制的推出，有利于上市优质运营商依托市场机制增发股份收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好地形成投融资的良性循环。目前，中国证监会正在指导交易所制定REITS扩张规则，并将及时征求市场意见。
扩张将带来更大的空间。
扩张是公开发行REITS的活力。富荣基金公开发行REITS投资总监王嘉通表示，根据国外成熟的公开发行REITS市场经验，规模越大，市场越认可，二级市场表现相对较好。公开发行REITS上市发行后，规模扩张主要依靠扩张。扩张也不同于首次发行，流程和程序相对简化。发行人有合格的资产，不需要再经过发行过程，而是通过扩张过程，你可以将资产放入REITS。同时，公开发行REITS还可以通过扩张安排募集资金，收购除发行人以外的第三方持有的资产。这一安排使REITS具有上市公司的壳功能。REITS发行人可以不断收购资产，并在资产升级后安装REITS。
财富管理合伙人荣浩表示，对于资本市场来说，扩张是REITS行业健康发展和保持活力的重要保证。一方面可以满足市场对优质项目的配额需求，另一方面可以增加流动性，抑制一些过热的投机。
至于公开发行REITS的未来发展空间，王家通表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按3%-5%的资产证券化率计算，未来公开发行REITS市场也可达数万亿元，公开发行REITS具有广阔的发展前景。对于市场投资者，特别是以银行金融子公司、保险和信托为主要代表的机构投资者，公开发行REITS具有较高的配置价值，有助于增加市场投资者的选择，提高投资组合收入。根据公开发行REITS的发行要求，经营稳定，现金流稳定，股息率不低于4%，适合发行REITS。
目前，市场上公开发行的REITS种类较少，主要集中在高速公路、工业园区、物流园区、市政基础设施等方面。王家通认为，监管机构正在进一步推进扩张，应在当前申报或积极规划项目中，与相关主管部门相关主管部门联合实施相关措施，消除REITS发行过程中的障碍，鼓励更多类别的资产通过REITS发行，扩大市场类别，鼓励更多领域的合格资产发行REITS。
未来可以成为公开发行REITS扩张的主要力量的资产，是投资规模较大的资产。目前，高速公路和工业园区可能成为未来REITS的主要力量。王家通说。
荣浩认为，经济适用房租赁将成为新成立的基础设施REITS产品，一是国家政策全面支持经济适用房租赁的发展，市场容量足够大；二是住房需求是最基本、最广泛的需求，项目现金流相对稳定；三是提高租赁住房供应规模，创造长期可持续的租赁住房模式。
荣浩说：从项目收入的想象力来看，未来商业地产等股权REITS可能会更有吸引力。