【摘要】 不到一年，最牛大涨40%！这类基金火了
自首批公募基金REITS获准生证一周年以来。在震荡的市场下，公募REITS二级市场走势惊人。自首批公募REITS上市以来，平均涨幅达到20%，部分产品涨幅超过40%。业内不少人士认为，公募REITS在二级市场整体涨幅较大，既有首批9款产品底层资产质量高的因素，也反映出市场对公募REITS的了解正在逐步加深。
自首批公募REITS上市以来，平均涨幅达到20%
产品涨超40%
自2021年5月17日首批9款产品获批以来，公开发行REITS试点已经实施了一年。随着公开发行REITS的稳步发展，同类产品也扩大到12款。目前，11家基金公司的12家公开发行REITS已陆续上市，筹资规模达到458.12亿元。其中，今年推出的中国交通建设（601800）REIT吸引了1500多亿元的追捧。其中，公共投资者发行规模以0.84%的配售比例刷新了公开发行基金发行的最低纪录。
在业绩方面，在今年市场大幅调整的情况下，公募REITS上市以来的业绩也值得称道。数据显示，截至5月20日，9家公募REITS上市以来平均涨幅为20.08%，其中富国首家水务REIT暂居榜首，涨幅为42.71%。此外，中航首钢绿能REIT、红土盐田港(00088)REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产业园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭永REIT、平安广州广河REIT自上市以来分别涨幅为27.49%、27.44%、22.68%、18.15%、16.07%、9.70%和1.60%。
建新基金表示，自今年年初以来，中国公开发行REITS二级市场价格波动较大，股票特征较为明显，部分项目上涨较大。根据建新基金的说法，公开发行REITS的收入来源分为两部分，即年度分红和二级市场价格的资本收益。在长期持有的前提下，公开发行REITS综合收以在长期持有的前提下充分突出，发挥增益效应；如果过于关注公开发行REITS的短期股票特征，很容易偏离公开发行REITS的本质，导致短期价格波动较大。同时，当二级市场公开发行REITS增长过大时，产品的现金流分配率也会显著降低，价格的预期波动也会增加。
博世投资蛇口（001979）工业园区REIT基金经理王表示，公开发行REITS流行有两个原因：一方面，监管政策不断积极，2022年初，财政部、国家税务总局发布了试点税收政策，北京发布了REITS试点政策和申报指导手册，然后国家发展改革和国家能源推广清洁低碳能源推广公开发行REITS试点等，投资者对REITS新产品的未来发展更有信心，另一方面，由于第一批第二批资产质量非常高，但流通份额较小，市场供应短缺，此外，最近a股市场继续调整，投资者也更倾向于配置一些收入稳定的产品。
扩容扩募箭在弦上。
过程中仍存在困难。
记者注意到，公开发行REITS仍在扩大，有三个项目预计将接力公共REITS发行。根据上海证券交易所的网站，有两个高速公路REITS，分别是华泰紫金江苏交通控制高速公路封闭基础设施证券投资基金和国金铁路建设重庆渝遂高速公路封闭基础设施证券投资基金。深圳证券交易所的网站显示，有一个单一的发电项目，是鹏华深圳能源（00027）清洁能源封闭基础设施证券投资基金，项目状态是已查询。一位REIT基金经理透露，中国有数百个公共REITS项目，涉及高速公路、仓储物流、清洁能源（新能源）、经济适用房租赁、旅游景点等。
此外，公开发行REITS扩张也已提上议程。自今年年初以来，监管机构及相关负责人也多次提出进一步推进公开发行REITS试点，进一步促进投融资的良性循环。今年3月，中国证监会表示，正在指导交易所制定REITS扩张规则，并将及时征求市场意见。4月中旬，上海和深圳证券交易所就基础设施公开发行REITS扩张指南征求公众意见。
富国第一水务REIT基金经理李盛表示，目前公开发行REITS市场的发展方向主要有两个方面。一是新发行的REITS基金，从产品数量和资产类型上扩大市场容量，帮助行业加快发展；二是股票公开发行REITS基金扩张，从产品规模上帮助市场发展。在各类资产逐步丰富、各类扩张模式不断实践的过程中，REITS市场仍应以稳定、长期为目标。
针对公开发行REITS的扩张，基金公司表示，他们已经做好了充分的准备。平安基金REITS投资中心基金经理马赛表示，已建立了涵盖项目实施、基础资产投资和运营全过程的专业团队，相应的中后台部门也为扩张做好了充分的准备。随后，我们将继续依托平安集团综合金融服务的优势，充分发挥协同效应，深化基础设施公开发行REITS领域，充分发挥规模优势，降低管理成本，提高投资者收入。
华夏基金还提到，公司成立了专业的REITS团队，开展REITS研究储备，现已成立基础设施和房地产投资部。公司除了专业的投资运营团队外，还在研发部和基金营销部设立了REITS专员，在项目承包、实施、产品提交、销售等方面发挥着重要作用。同时，公司拥有成熟的中后台支持系统和管理系统，确保REITS的稳定高效运行。
然而，基金公司也表示，扩大基础设施仍存在许多困难。平安基金表示，例如，如何确定原股权持有人，如果扩大资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应定义为原股权持有人，如果定义为原股权持有人，并要求其购买至少20%的扩大部分基金份额，同一基础设施REITS将有两个或两个以上的原股权持有人，如何定义多个原股权持有人之间的权利和义务；以及如何定价新的基金份额。REITS扩张需要融资。资金可以来自REITS的自有资金或债务融资，也可能来自发行新的基金份额。如果发行新股，通常有两种类型：所有配售和额外发行。额外发行的定价规则也是扩张的重点。
华夏基金承认，基础设施REIT基础设施REITS扩张的主要困难在于定价。扩张定价需要权衡基础设施REITS原持有人的利益、新投资者的利益和原持有人的利益。还需要考虑基础设施REITS的二级市场价格等因素，合理定价对基金管理人来说是困难的。