【摘要】 公募REITs迎发展新机遇
近日，沪深证券交易所分别就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITS)业务指引》(以下简称《指引》)征求全市场公开意见。
业内人士表示，扩张机制是REITS产品的一个重要特基础设施REITS扩张机制的引入对满足投资者稳定的投资需求、提高市场规模和提高市场流动性起着重要作用，并将支持REITS的进一步扩大和加强。
扩筹规则即将出炉。
REITS扩张是指REITS发起募集后再次募集并将资金用于新购资产的行为。由于REITS采用强制分红制度，这一要求大大降低了REITS可支配的自由现金流，而REITS新购资产主要依靠外部融资，其中扩张是重要的融资方式之一。因此，虽然上海和深圳证券交易所发布的指南的主题是新购基础设施项目，但由于新购项目与扩张的相关性，市场也称之为REITS扩张规则。北京大学光华管理学院教授张郑说。
据报道，上海和深圳证券交易所发布的指南是交易所规范和指导基础设施基金、新基础设施项目及相关扩张、信息披露、新项目业务全过程重要节点、扩张份额销售等关键事项的基本规则。本指南主要明确了新购买基础设施项目的条件、购买基础设施项目的程序安排、信息披露管理和停牌恢复要求，以及扩大购买资产的销售和定价安排。
值得注意的是，在扩张和销售方面，基础设施基金不仅可以销售给非特定对象，还可以销售给特定对象（以下简称定向扩张）。向不特定对象销售包括向原基础设施基金持有人（以下简称向原持有人销售）和向不特定对象（以下简称公开扩张）。
具体来说，《指引》规定，基础设施基金定向扩招的，销售对象应当符合基金股东大会决议规定的条件，每次销售对象不得超过35人。定向扩募的销售价格不得低于定价基准日前20个交易日基础设施基金平均交易价格的90%。
向原持有人配售的，《指引》规定，拟配售基金份额不得超过本次配售前基金份额总额的50%；基金管理人应当在提交变更登记申请的招股说明书中披露最大基础设施基金持有人、新购基础设施项目原股东或者同一控制下关联方认购基金份额的承诺文件。
对于实施公开扩张，本指南规定，公开扩张销售价格可由基金经理、财务顾问（如有）根据基础设施基金二级市场交易价格和新基础设施项目市场价值等相关因素合理确定，但销售价格不得低于招股说明书前20个交易日或前1个交易日。
根据上市公司再融资的经验，华夏基金认为，基础设施REITS扩张的困难主要在于定价。基础设施REITS扩张的定价需要权衡基础设施REITS原持有人、新投资者和原持有人的利益，以及基础设施REITS的二级市场价格。合理的定价对基金经理来说是困难的。
促进投融资良性循环。
4月12日，根据华夏基金发布的公告，今年首次公开发行REITS-华夏中国交通建设（601800）REIT在配售前的募集规模高达1524亿元，公开发行部分配售比例为0.84%，创下公开发行基金配售比例历史新低。一方面，市场对公开发行REITS产品充满信心，另一方面，也反映了该产品整体规模小，产品供应相对稀缺。
申万宏源房地产行业首席分析师袁浩表示，扩张机制是REITS产品的重要特点，是市场建设不可或缺的重要环节。目前，公共REITS产品稀缺，供应短缺。与此同时，当前市场面临着流动性宽松和资产短缺的局面。REITS扩张有利于满足投资者稳定的投资需求。
华夏基金认为，扩张机制的引入标志着中国REITS市场配套体系的进一步完善。根据海外经验，扩张在促进REITS市场健康增长和REITS规模增长方面发挥着重要作用。以美国为例。近年来，美国REITS年扩张规模达到300亿至500亿美元，约占当年总市值的2%至4%。扩张是REITS规模增长的主要途径。
华夏基金作为公开发行REITS试点机构，表示已建立独立的基础设施REITS销售系统，专门用于基础设施REITS查询和销售，将积极与原股东和监管机构沟通，希望有机会参与未来第一批扩张。
国泰君安资产管理REITS团队表示，对于REITS本身，扩张机制有助于REITS优化投资组合，分散投资单一基础设施项目的风险；对于市场而言，REITS二级市场交易相对活跃，扩张机制为基础设施资产大宗交易提供了定价锚。同时，大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对于基础设施REITS发起人，扩张机制使REITS突破狭义融资工具的范围，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，促进发起人通过REITS实现资产振兴。
上海证券交易所指出，扩张机制是REITS产品的重要特点，是市场建设不可或缺的重要环节。REITS扩张机制的推出，有利于上市高质量运营商依托市场机制收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正实现REITS作为资产上市平台的长期战略价值和可持续发展能力。
深圳证券交易所还认为，本指南的制定进一步完善了基础设施REITS的配套规则，有利于上市基础设施REITS依托市场机制收购资产，优化资产组合，提高基础设施REITS的运营质量。
配套机制仍有待完善。
目前，全市场已上市公开发行REITS产品12款，累计募集规模约458亿元。市场运行稳定，流动性和价格发现机制普遍良好。然而，与国外成熟的REITS市场相比，我国公开发行REITS市场仍有许多问题需要探索。市场的长期健康发展还有很长的路要走。我们仍然需要保持改革和创新的勇气，采取主动。
上海证券交易所副总经理卢大彪在2022清华五道口全球金融论坛上表示，未来将继续完善REITS配套机制。同时，我们将继续完善治理机制，优化信息披露，提高REITS的运行效率。此外，还将及时推动相关方对REITS进行专项立法。
全国政协委员肖刚建议鼓励地方政府和企业提供更多优质资产参与试点，扩大REITS规模，进一步了解项目基础，建立分类项目数据库，做到全面进入。进一步加强部门与地方政府的协调，提高国有资产交易效率，落实项目申报条件，缩短项目申报周期，加快项目审计进度，开展分类指导服务，做好示范指导，形成大规模股票资产振兴和新投资的良性循环。
同时，要进一步推进市场化评价定价体系的形成。我国基础设施建设长期以来主要依靠债务融资。公开发行REITS推出后，客观上需要寻找股权定价的‘锚’。一般来说，影响基础设施项目评估定价的主要因素包括资产性质、经营能力等。评估定价方法包括收益法、净资产价值法等多种衡量方法，需要原股东和投资者通过反复游戏确定，逐步形成符合我国实际的市场化评估定价机制，使原股东愿意发行，投资者愿意投资。肖刚补充道。
此外，基础设施REITS仍然是一件新事物。如何让投资者更好地了解公共REITS产品对中国REITS市场的稳定健康发展也具有重要意义。普通公共基金主要投资于二级基金。