【摘要】 “招保万金”获公募基金增持，国企、央企地产股机会或贯穿全年
国企央企背景的地产股在股价提振上能够走得比较久，至少今年还是有贯穿全年投资机会的可能性，他们更符合地产股中的价值股。因为伴随地产行业的洗牌，一半以上的地产公司都会倒下，剩下的市场就会主要由这些国企央企瓜分。近一个月来（3月16日～4月14日），地产股拉升明显，不光地产指数（399241.SZ）涨幅33.45%，更有多家房企股价翻倍。市场有人喊出“地产股机会能演绎全年”。《红周刊》在采访中，不少职业投资人表示，地产股投资机会会呈现两极分化，这缘于基本面的分化。由于政策的边际放松，房地产板块会有短期的贝塔机会，但普涨时间不会持续太长；而国企、央企背景的地产股，基本面更优秀，投资机会仍可能贯穿2022全年。
二季度地产股会迎来方向性复苏
但整个板块普涨周期不会长期持续
近期地产股的大幅拉升，背后主要受到政策的影响。微木资本创始人吕晓彤告诉《红周刊》：“2022年5.5%的GDP增速，意味着必须要把地产这一支柱产业做好，并且带动上下游产业链。所以我们可以看到，现在各地政策都在松绑，贷款利率下行、贷款比例上升等一系列利好信息的释放。这也向市场明确，国家整体仍要稳住房地产这一支柱产业。
此外，近期摩根大通报告也指出，在销售改善和需求端政策放松推动下，今年第二季中国地产股应该会迎来方向性复苏，尽管波动性可能会很高。并认为迄今为止2021财年业绩不佳、停牌、销售疲弱及违约等利空应该都已出尽。若以2021年10月峰值为基准，地产股可能有15～20%的上涨空间。
不过，吕晓彤同时也向《红周刊》表示，地产板块的普涨并不会持续太长时间。首先，我国现在城市化率65%，和欧洲国家70%相比，城市化进程基本结束；第二，中国人口已达到高峰并开始衰退，老龄化越来越严重；第三，现在市场还有6亿平方米的存量，人均住房面积50平方米，这一均量已大大超过发达国家；第四，中国老旧城市改造和医院学校建设基本完成，有些地方小学甚至都招不到学生，所以也不需要那么多房子了。
综上四方面，他认为除了北上广深等一线城市，中国的房子已经冗余，高速增长时期已过，再加上房住不炒是基本国策，房子作为投资品的时代已一去不返。后续房地产每年的新增开发面积也非常少了，且基本上市场份额也是被国企央企“吃掉”，所以地产板块普涨难持续。
去年四季度资金开始流向地产
国企、央企投资机会或贯穿2022全年
从去年四季度开始，资金开始明显流入地产板块。《红周刊》对比2021年三季度和2021年报基金前十大重仓股发现，部分地产股无论是它的持股基金数，还是基金持股股数，都出现了明显增幅（见表1）。
通过表格可以发现，保利发展（600048）的持有基金数和对应的基金持股总量依然位列房企排行榜榜首，且持有基金数从去年三季度的312只增至2021年末的388只，与之相对应的同期基金持股数量也从11.29亿股增至13.46亿股。
此外，万科A的基金持股总量从去年三季度的7.12亿股增至2021年末的8.17亿股；金地集团（600383）基金持股总量从去年三季度的2.21亿股增至2021年末的5.04亿股；招商蛇口（001979）基金持股总量从去年三季度的1.61亿股增至2021年末的3.80亿股。
更加值得一提的是，基金不仅仅将目光聚焦于“招保万金”，其他规模房企也吸引了不小关注，如，此前鲜少有人问津的广宇发展（000537）、华发股份（600325）、旭辉控股等房企。其中，关注度增长最为明显的要数华发股份，2021年三季度末时，华发股份持有基金数仅有3家，且对应基金持股总量为328.97万股；而到了2021年年末，该地产股的持有基金数增至15家，对应基金持股总量也增至1.37亿股。
不过，《红周刊》梳理发现，从房企规模来看，基金多看好市占率较高的大型、中型房企，相反，小型房企相对较少；而从公司属性上来看，基金又普遍看好国企、央企或国资背景的地产股，民营背景所占比重相对较少。比如，在地产股中基金持股总量排名前十榜单中，仅有新城控股（601155）、万业企业（600641）、金科股份（000656）三家属于民营企业。
此前，中欧基金经理曹名长在接受《红周刊》专访时就表示，地产行业具有Alpha机会。虽然增长速度较慢，但竞争格局很好，龙头公司仍在提升市场份额。这一投资逻辑和基金的地产持仓特点一脉相承。
而吕晓彤也持续看好国企央企背景的地产股。他表示，国企央企更安全，且本身预期也都很充分。国企央企大概率会每年保持10%～15%的增长速度，但其他地产股的股价波动可能更多是炒作成分。
深谙地产行业的财经知名博主@朱酒向《红周刊》表示，国企央企背景的地产股在股价提振上能够走得比较久，至少今年还是有贯穿全年投资机会的可能性，它们更符合地产股中的价值股，带着很强的成长基因，因为伴随地产行业的洗牌，一半以上的地产公司都会倒下，连拿地的能力都没有，那么剩下的市场就会主要由这些国企央企瓜分。
中交地产等部分地产股涨幅显著
背后或系游资炒作
《红周刊》梳理发现，3月16日至今（4月14日），基金青睐的地产股TOP20区间涨跌幅多维持在30%～40%涨幅左右，这一区间涨幅和地产指数基本保持一致。
不过，近期地产板块表现更为出色的并非受基金青睐股。如此前股价长期维持在7元/股上下的中交地产（000736）于3月16日开始爆发多日连续涨停，4月14日收盘，区间涨跌幅高达246.33%，位居近期地产股涨幅榜首。这期间，中交地产的区间换手率高达157.89%（见表2）。
而中交地产的基本面并不出色。其2021年年报显示，2021年实现营收145.42亿元，同比增长18.23%；实现归母净利润2.36亿元，同比减少32.19%。且同一年时间，虽然中交地产签约销售额微增5.07%至560亿元，但销售面积实则同比下滑5.79%，至228.51万平方米。根据数据，中交地产剔除预收账款后的资产负债率为87.36%，“三道红线”仍处于踩线状态。多位投资人向《红周刊》分析表示，中交地产这种股票炒作的可能性很大。
《红周刊》还注意到，此前连续多年十大流通股股东未出现较大变动的中交地产在2021年年报中出现了“三减一退”，其中大股东重庆渝富资本运营集团有限公司减持0.76%总股本。且根据中交地产近期披露的两则减持公告，重庆渝富在2021年9月11日到4月12日之间，持股比例从10.69%降至8.96%，占到中交地产总股本的1.72%。减持均价为7.07元/股，合计套现8463.3万元。而后续，重庆渝富还将继续减持，在公告后15个交易日的6个月内，计划减持中交地产股份不超过2086.30万股，占公司总股本比例3%。
值得关注的是，和中交地产类似，同样具备高换手率、高涨幅的地产股不在少数。如，3月16日～4月14日期间，天保基建（000965）区间涨幅为171.53%，区间换手率为410.42%；渝开发（000514）区间涨幅86.3%，区间换手率为189.43%；阳光城区间涨幅44.3%，区间换手率为310.41%。
@朱酒向《红周刊》表示，当前地产板块虽然也存在一个恢复过程，企业也属于未来向好，但地产股里面有一半以上的成分都是在炒作。
他认为，当前上涨的地产股可以划分为三大类别：一类是真正的能够保持长期较好发展的房企，主要是央企国企；一类是困境反转型，比较典型的特征就是从去年下半年开始到现在跌幅特别大的房企；最后就是纯炒作类型，一般市值不大换手率特别高。比如说换手率高到连续每日都是两位数涨幅，有的甚至连续好几天都是20%的换手率，这种是投资资金的可能性较小，都是游资炒一把就走。
吕晓彤也提醒表示，当前地产板块炒作居多，且大多也已经炒到位了。
基本面是区分炒作和成长股的试金石
国企、央企“三道红线”更经得起考验
吕晓彤认为，要区分被炒作还是被长期投资的地产股，还要看基本面。地产的高速增长已经过去，基本面差的房企无法维持股价的持续拉升，拉到最后还是回调、后撤。
@朱酒也表示，用PE来衡量股票投资价值的方式，对当前地产股来说参考性不大，因为从刚刚发布的2021年年报来说，大部分地产公司都有计提减值，所以整体PE是偏高的，并不能客观真实地反映一家房企的企业现状，投资人要结合房企的自身债务表现、自身经营以及拿地能力来看。
自2020年8月，“三道红线”政策新规出台后，就一直被视为衡量房企债务表现的硬指标。而根据目前已对2021年年报对应“三道红线”进行披露的房企数据来看，相比民营企业，绝大多数的国企、央企三道红线更趋安全稳健，如中国海外发展剔除预收账款后的资产负债率53.6%、净负债率31.1%、现金短债比3.42；招商蛇口发展剔除预收账款后的资产负债率61.67%；净负债率42.82%；现金短债比1.25。可以看到，上述房企的三大指标不光都在“安全线内”，还都实现了较为明显的优化效果。
而在拿地方面，也可以看到，今年前3个月的土地市场主要也都被国企、央企以及国资背景房企包揽。据中指数据，在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中，国资背景的绿城中国拿地金额208亿元，位列榜首；国企央企背景的华润置地、建发房产，上海地产集团拿地金额也都在百亿以上；而仅有3家民营企业上榜前十，且拿地金额相对较少（见表3）。
（本文已刊发于4月16日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
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