【摘要】 刚确认！超650亿巨资认购
今夏中国交建(601800)REIT今年首次公开发行，最终交出了亮眼的成绩单。
截至4月7日下午5时许，华夏中国交通建设REIT已向公众投资者销售650多亿元。根据公众发行7.05亿元的预定规模，目前公众投资者的配售比例约为1.08%，刷新了公共REITS产品公共配售比例的历史新低。
销售额超过650亿元。
配售比例为1.08%，创历史新低。
4月7日，中国交通建设REIT正式向公众销售。记者从基金销售渠道了解到，受基金热情追捧，新基金销售也进入了读秒时刻。每隔一段时间，销售规模就会创下新高:
当天上午10:30，基金出售1小时，认购规模已超过100亿元，配售比例已成定局；
上午11:30，基金出售2小时，新基金认购规模再次超过200亿元大关，公众比例为3.5%；
下午2:30，中国交通建设REIT超过400亿元，比例降至1.76%；
下午3:30，新基金规模突破500亿元大关，配售比例为1.41%，创下公募REITS产品最低；
下午4:10，新基金认购规模超过600亿元，配售比例为1.1%，刷新了公开发行REITS公开配售比例的下限。
截至下午5:00，中国交通建设REIT认购总规模超过650亿元，配售比例为1.08%，再次创下公开REITS公开配售比例新低。
上述发行结果也意味着公众投资者投资1万元购买中国交通建设REIT产品，最终配置金额仅为108元左右。
据北京一位渠道人士透露，一些机构从中国交通建设REIT销售到下午5点，但大多数证券公司的渠道销售已经结束，预计后续规模的增长不会太大。每天销售额650亿元、1.08%的较低配售比例创下了特许经营权公开发行REITS产品的最低配售比例和公开发行REITS产品的新低。
该产品的配售比例也可与历史上大量销售的明星基金媲美。例如，上述配售比例低于赵峰管理的瑞源平衡三年的4.9%，冯波管理的易方达竞争优势企业的6.25%也创下了公共基金的最低配售比例。
针对上述现象，北京一位公募市场部人士表示，自今年年初以来，受俄乌冲突和国内疫情反弹的影响，中国公募基金发行市场相对低迷，许多固定收益+品种也在年初亏损。在市场寒冷中，在二级市场走出独立市场的公募REITS产品更容易受到投资者的青睐。
数据显示，截至4月7日，2022年1月至4月，新公募基金平均发行规模分别为8亿元、5.4亿元、6.9亿元和2.8亿元。许多基金刚刚成立了超过2亿元的线路，一些产品也以发起基金的形式成立，新基金的发行市场相对低迷。
而中国交建REIT的大卖，成为今年新基金发行市场的亮色。
由于中国交通建设REIT创纪录，预计该基金也将提前发布结束募集的公告，公众投资者的比例不会很高。这也表明，具有稳定收入和盈利效果的产品仍然是市场上的稀缺品种。即使市场表现不佳，它们仍将受到投资者的青睐。北京公开发行营销部的人士说。
华南一位公开发行营销人员表示，由于华夏中国交通建设REIT的预定规模仅为0.75亿份，按9.399元/份的发售价格计算，公开投资者的预定规模为7.05亿元。当公众投资者认购该基金时，它意味着玩新股。例如，由于投资者了解到配置比例较低，他们将增加投资，以获得预期的投资金额。
例如，营销部门表示：例如，投资者想购买1万元，但现在分配比例只有1%。为了达到1万元的配置金额，他们需要投资100万元购买，最终分配才能达到投资1万元的资产配置目标。由于分配率较低，投资者将有增加投资的倾向，因此基金的销售规模自然会扩大。
库存产品平均溢价率25%
研究人员提示高溢价风险。
除二级市场低迷、稳定投资品种相对稀缺外，今年以来股票公开发行REITS产品的亮眼表现也引起了资金的关注。
截至4月7日收盘，11只公开发行REITS产品平均溢价率高达25%，中航首钢生物质REIT溢价率最高，溢价率高达57.4%；富国第一家水务REIT以54%的溢价率排名第二。此外，建信中关村工业园区REIT、红土创新盐田港（00088）仓储物流REIT也超过40%。
随着交易价格的大幅上涨，净现金流分配率和内部收益率(IRR)将大幅下降。为防范投资风险，上述高溢价公募REITS产品近期也密集发布停牌公告，暂停基金通平台股份转让业务，不断提示投资风险。
针对上述现象，北京一家公开发行基金表示，从长远来看，公开发行REITS产品的二级市场价格是基础资产的价值波动，短期内会受到市场情绪和交易行为的影响。具体到今年的市场，由于国内外股市波动的增加，复杂的国际形势推动了对冲资产的投资，导致公开发行REITS产品的短期上涨，偏离了公开发行REITS定价的锚。
然而，公开发行基金认为，随着一些基金经理加强投资者教育，发布交易风险提示公告，并在盘中停牌，公开发行REITS产品二级市场价格将回归内部价值是一个总体趋势。投资者关注市场高溢价风险，很容易抑制市场过热。
北京一位公开发行REITS基金经理还表示，公开发行REITS的收入来源分为两部分，即年度强制分红和二级市场价格的资本收益。如果过于关注公开发行REITS短期内的股票特征，很容易偏离公开发行REITS产品的本质，导致盲目的追逐和杀死。
因此，基金经理还建议基金公司需要继续加强投资者教育，让投资者深入了解公开发行REITS价格变化因素和收入来源，投资者同时关注二级市场增长，从长远来看，需要关注相应的分配率，坚持价值投资理念，合理看待产品的投资价值。