【摘要】 地产股“嗨了”！多家基金投研发声
受近期房地产市场优惠政策频繁影响，房地产行业近期表现良好。由于板块指数不断攀升新高，大多数重仓房地产股基金实现了良好的回报。
房地产行业正在复苏和上涨，适合投资者上车吗？在这方面，接受采访的公开发行投资研究人员认为，房地产行业最近经常积极，行业已经连续大幅上涨，短期内不应盲目追逐高，耐心等待调整，然后逢低买入布局。
展望市场前景，公募人士认为，从政策底部到市场底部，房地产行业的整体逻辑和线索依稀可见。基于深刻的产业逻辑，本轮房地产行业市场的可持续性将优于以往。在销售快速复苏和房价上涨压力之前，房地产股的表现值得期待。
有利的政策刺激房地产板块反弹。
3月25日，房地产开发板块整体上涨1.54%，其中76只股票上涨，8只股票平盘，26只股票下跌。数据显示，截至3月25日，房地产开发板块近一周涨幅8.15%，近一月涨幅9.65%。据了解，近期房地产行业持续回暖，主要是因为近期房贷市场政策持续升温，发出了很多积极信号。
对此，创金合信金融房地产基金经理李伟进一步表示，房地产行业大幅回暖，主要是在销量持续多月同比负增长后，政策改善预期逐步加强。再加上郑州等城市房地产政策放松的不断催化，政策改善的预期进一步增强。
李认为，房地产对GDP做出了巨大贡献，对相关行业起到了很强的拉动作用，对经济稳定起到了很大的作用。预计未来政策方面仍将相对友好。房地产行业的市场具有一定的可持续性。从更长的周期来看，本轮部分失去融资能力的房地产企业未来不太可能再次增加杠杆，面临持续收缩。一些信用良好的房地产企业可能会超过行业增长。
谈到去年第四季度以来房地产行业表现良好的原因，国家投资瑞银基金研究部王方认为主要有两点。首先，中国房地产政策周期的钟摆正从过去几年的极度收紧转向相反的方向，从去年年底的中央经济工作会议到最近的金融委员会会议，从一些地区放松贷款限制到各地抵押贷款利率的下降，都释放了房地产政策放松的预期。
第二，比第一点更重要，王强调，中国房地产行业是历史上最大的供给优化，激进的私营企业一旦违约或将永久退出房地产行业，同时，高信用国有企业可能获得更大的市场份额，享受更好的竞争环境。
诺德基金研究员杨亚泉也认为，最近房地产行业的持续复苏主要是由于政策层面的持续积极催化。3月16日，国务院金融委员会提出及时研究，提出有效的配套措施，防范和化解房地产企业风险，向新的发展模式转型；财政部表示，今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；国家发展和改革委员会表示，将扩大经济适用房租赁供应。
杨雅泉指出，这一系列政策大大提振了当前房地产行业的信心，虽然从销售和投资数据来看，行业仍处于收缩状态，但房地产行业稳步增长，风险防范组合政策预计将对后续行业销售、投资和房地产企业信贷主体形成更大的支持稳定作用。
许多基金经理提前布局了房地产产业链。
随着本周房地产的不断反弹，大多数重仓房地产股基金实现了可观的回报。基于对房地产产业链的乐观态度，许多基金经理提前伏击了布局。
具体来说，截至3月25日，南方中国证券交易所指的是房地产ETF，华夏中国证券交易所指的是房地产ETF，南方房地产ETF联系A，华夏房地产ETF联系A近四天收入超过3%。华宝中国证券交易所800房地产ETF、沪深300房地产A、鹏华中国证券800房地产、银华中国证券交易所房地产主题ETF、国泰证券房地产A等多只重仓房地产股均实现正回报。
就主动管理基金经理而言，光大保德信基金国际业务部主任詹佳在去年第四季度增加了多只家电股和香港物业股，其中保利物业在光大保德信品质生活中排名第一；此外，基金还增加了新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务、美的集团（000333）、海尔智佳（600690）等家电股。
基于稳定增长的逻辑，创金和信金融房地产基金经理李伟管理的产品在去年第四季度和今年年初有一定的房地产股票及相关产业链布局，但主要配置高安全性房地产企业领导者。主要考虑过去几年超过17亿平方米的商品房销售面积可能难以在短期内实现，房地产风险暴露仍在继续。因此，相对稳定的房地产企业现阶段的风险低于产业链和债务风险较大的私营企业。
诺德基金研究员杨亚泉直言不讳地表示：自去年第四季度以来，我们提出了房地产行业估值已进入底部，是逐步增加高质量房地产企业配置的好时机的观点。自2021年10月以来，我们看到当地抵押贷款利率逐渐下降，政策逐渐转向护理。我们认为这是当时一个相对较大的政策转变。同时，高质量的领先房地产企业没有信用风险，销售、土地收购仍在增长，由于整体行业低迷，土地市场出现了更多更好的投资机会，为高信用等级的高质量房地产企业提高市场份额提供了极好的机会。
正如我们当时所说，即使是高信用等级的高质量房地产企业，当时的估值也处于历史底部。许多房地产企业的市场净利率低于1倍，这为投资提供了更高的赔率。自21年第四季度以来，这些房地产企业的股价一直在稳步上涨。杨雅泉解释说。
国投瑞银基金研究部王方表示：房地产行业销售规模接近20万亿元，产业链公司众多。我们一直在密切跟踪这个行业。自去年第四季度以来，我们建议提高房地产行业的投资评级。
王方表示，自去年第四季度以来，他对房地产行业持乐观态度的原因有几个：去年下半年房地产行业数据迅速下降，房地产投资增长负，房地产销售双位数下降；房地产企业经营主要依靠信贷，各信贷层面的企业经营差异越来越大，部分企业销售下降90%以上，部分企业也能实现销售正增长；部分企业高频土地利润率提高，部分城市房地产政策逐步放松；近年来，轨道投资盛行，看似没有前途的房地产股在交易中估值极低、异常。
总的来说，王方将现阶段房地产行业的投资逻辑概括为需求改善、供给清晰、格局优化。我们认为，改善房地产行业竞争格局的逻辑最终可以在相关公司的报表中兑现。
高信用龙头房企配置价值好。
展望未来，随着需求方的努力和边际的下行调整，很多公募人士普遍乐观，相信整个房地产最糟糕的时候已经过去了。
李伟预计，房地产市场可能会在波动中继续下去。主要受房价预期影响，当然也与疫情有关。目前销量还在下降。在销售下滑的过程中，政策暖风还会继续。根据过去几轮房地产股在政策周期中的表现，在销售快速回升和房价上涨压力之前，房地产股的表现值得期待。
至于相关产业链表现不佳的原因，李伟认为短期内可能存在减值风险。我们可以从去年的一些公司的第四季度报告中看到这一点。随着更多房地产企业债务的延长，估计减值风险仍在继续。从中长期来看，超过17亿平方米的商品房销售或短期难以回归销售，这与过去几轮监管周期不同，因此产业链必须考虑需求高峰，公司持续提高市场份额的能力必须高于总需求下降，这是对许多公司的考验。他强调。
回顾过去，王方也很乐观。他认为这一轮房地产行业市场的可持续性可能比以前好，因为这一轮市场背后有着深刻的产业逻辑。
具体来说，我们往往看好具有更好增长前景和更适应性商业模式的更适应性商业模式的领先高信贷公司持乐观态度。他们大多布局在人口不断聚集的都市圈，具有更高的经营效率或更独特的征地模式，相应的投资回报率也处于行业的前沿。
王方还强调，与房地产行业相比，他对房地产产业链的看法相对谨慎，主要是因为房地产产业链。