【摘要】 首份公募REITs年报出炉！博时蛇口产业园REIT年底毛利率超84%
3月16日，银柿财经记者注意到，博时招商蛇口(001979)产业园REIT率先披露了2021年年度报告。
报告显示，2021年6月7日至2021年12月31日，博世招商蛇口工业园REIT实现收入8010.60万元，净利润2685.45万元，经营活动产生的净现金流量为7007.06万元。截至2021年底，基金总资产为25.90亿元。
据记者了解，蛇口工业园区项目的公司运营也在年报中披露。
总体而言，公司经营相对稳定。截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196人，实际租赁面积82696.59平方米，年底租赁率88%。报告期内，累计收入7691.42万元，年度预算完成率95%。
深圳万海大厦管理有限公司和深圳万融大厦管理有限公司两家基础设施项目的收入来源主要分为两部分，一部分是租金收入，另一部分是物业收入。报告期内租金收入6826.43万元，占88.75%；物业收入865.00万元，占11.25%。
成本主要分为租赁成本、物业成本和运营管理成本三部分。报告期内总成本为1201.41万元。其中，物业成本较大，占756.50万元，占62.97%；运营管理成本371.66万元，占30.94%；租赁成本73.25万元，占6.10%。
值得注意的是，报告期内基础设施项目总毛利润为6490.02万元，毛利率高达84.38%。经营活动现金流净额为7007.06万元，主要包括2021年房产税、增值税等994.12万元押金371.57万元。
截至2021年底，基金持有人约18.15万户，户均持有4958.38份。其中，机构投资者持有约7.45亿份，占82.78%；个人投资者持有约1.55亿份，占17.22%。基金前三名流通股持有人为申万宏源证券(00562)有限公司，占2.51%；东兴证券有限公司占1.76%；国泰君安证券有限公司占1.49%。
在公开发行市场方面，自2021年6月21日博世招商蛇口工业园区REIT上市以来，截至2021年底，累计涨幅为10.24%。自2022年以来，公开发行REITS市场波动剧烈。2月中旬，蛇口工业园区REIT一度飙升至3.749元/份，年内涨幅高达33.36%，随后出现大幅回调。截至3月16日，今年REIT涨幅为8.26%。
值得注意的是，博世招商蛇口工业园REIT是市场上第一批发行上市的REITS产品。随着前两批11家公开发行REITS的顺利发行，第三批公开发行REITS的发行计划已经提上议事日程，即国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、中国交通建设（601800）高速公路REIT、鹏华深圳能源（00027）清洁能源REIT。
至于REITS产品的市场前景，富荣基金公开发行REITS投资总监王佳彤表示，国外REITS已经发展多年，形成了成熟的市场和完善的体系。国内公开发行REITS刚刚起步，但市场空间大，具有后发优势。可参考国外经验，做好市场建设和指导：一是制定和完善REITS扩张规则；二是完善公开发行REITS信息披露规则；三是加强投资者教育；与国内外REITS产品规模相比，中国还有很长的路要走。