【摘要】 张懿宸：商业不动产应纳入公募REITs扩容试点
中国房地产市场迫切需要区别对待住宅房地产和商业房地产。商业房地产的投资、运营、估值和退出逻辑与住宅基本不同。目前行业的一个突出痛点是，在新冠肺炎疫情持续的背景下，相关调控政策缺乏准确性，对写字楼、商场、酒店等商业房地产造成了很大程度的意外伤害，沉淀大量资金的优质资产无法通过证券化实现资本的良性循环。
全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张一晨在提案中表示，建议将商业地产纳入基础设施公开发行REITS扩建试点项目，建议政府相关部门研究考虑尽快将商业地产纳入基础设施领域公开发行REITS扩建试点项目，实现价格发现，引导资源有效配置，为中国金融供给侧改革提供有力起点。
2021年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持稳中求进，调整政策，推进改革，把握时效，坚持先立后破，稳扎稳打。房地产要探索新发展模式
张一晨认为，要构建新的发展模式，探索新的发展模式，首先要考虑房地产业在国民经济中的重要作用和极其复杂的业态构成，在破的过程中，不应将房地产具体化或狭义化为住宅开发。重点是要精准控制，收放要与张驰相结合，避免一刀切、一切紧张的政策倾向，避免因调控阵痛而集中过快释放，影响宏观经济在三重压力下的复苏。
因此，他建议，首先，基础设施公开发行REITS将稳步扩展到商业房地产领域。短期和长期都将有助于降低系统性的金融风险。但我们必须坚决杜绝伪装为新住宅开发输血。原股东范围可在试点期内严格筛选和控制，要求募集资金不投资于新住宅开发项目，严格监督交易结构设置、募集资金再投资，防止资金流入新住宅开发，保障投资者权益。
二是鼓励基础设施领域增量回收资金的良性循环，促进投资的可持续、高质量发展。一方面，鼓励增量回收资金投资于所有基础设施公开发行REITS所涵盖的资产类别，确保原股东投资于承诺的新基础设施项目，确保投资者的权益，增强投资者的信心。另一方面，通过建立Pre-REITS预备储备，培育优质资产，在运营成熟稳定后，通过公开发行REITS退出再投资，实现资本的良性循环。
三是参照基础设施公开发行REITS的标准和经验，加快形成一批专业能力强、市场声誉好的办公楼、商场、酒店经营管理机构和基金经理，以市场方式招标退出需求的商业房地产资产；鼓励社会保障、保险资本、企业年金等长期资金参与投资REITS，创造振兴股票资产、降低实体经济杠杆的经典模式，有效引导市场预期。
3月4日，中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第五次会议将在北京召开。张一晨提出了9项建议，包括将商业房地产纳入基础设施公开发行REITS扩张试点建议、促进中国私募股权投资行业健康稳定发展、进一步完善国家碳市场建设、加快产业数据流通实现数字价值、巩固和提高香港国际金融中心地位合发展的建议。
近年来，随着我国私募股权投资产业的发展壮大，市场规模不断扩大，马太效应下融资结构两极化的趋势越来越明显。与此同时，融资市场仍缺乏真正的长期资金，这是我国私募股权投资产业长期面临的严峻挑战。特别是养老基金，保险公司的资本属性最适合私募股权投资产品，但市场。
张一晨在关于促进中国私募股权投资行业健康稳定发展的建议中表示，建议将私募股权基金逐步纳入企业年金和基本养老保险基金的投资范围，选择合格地区，选择合格的优质基金经理进行试点。
此外，调整保险机构现行评估机制，适用更符合市场特点的评估方法和匹配的一级市场投资收益会计标准，从本质上解决当期收益评估等与产品特点、投资周期不匹配导致的经营问题和担忧。建议进一步简化投资后报告流程，适当提高风险容忍度。
同时，期限不匹配仍然是银行金融基金投资私募股权基金不可逾越的障碍。建议结合《商业银行法》的修订，研究出台支持政策，鼓励银行和金融子公司通过产品创新逐步扩大私募股权基金的投资选择，建立可持续投资机制。
据了解，2021年底，中国设立了近2000只政府指导基金，目标规模12.45万亿元，到位规模约6.16万亿元。近五年来，中国政府指导基金的建立步伐逐渐放缓，发展进入股票优化阶段。在大力纠正部分央企股权投资决策不规范、国有股权控制不到位的背景下，国有资本投资和退出主要面临审批流程长、指导和收入困境、政府参与和市场化困境、部分基金后续投资困难等问题。
在这方面，张建议加强政府指导基金体系的顶层设计，确保政府财政指导基金总规模合理适度，整合部分地区的股票指导基金，解决重复设立和资金分散的问题。同时，进一步优化制度，适度控制。明确主管部门，指导基金和GP的权利和责任边界，尽量减少行政干预，减少GP投资委员会席位，进一步优化决策过程和效率，最大限度地提供经理和基金市场经营空间，建立适当的容错机制。鼓励政府引导基金成为基石投资者，避免对管理者的排名歧视。
今年恰逢香港回归25周年。关于巩固和提高香港国际金融中心地位的建议，张一晨表示，香港证券交易所流动性不足的问题亟待解决。在香港与内地金融合作取得新进展的背景下，2021年香港股市表现不佳，创下十年来最大跌幅。一方面，它受到美国战略压制和美联储收水因素的影响，但我们也应该看到香港证券交易所流动性不足的结构性问题。希望有关部委能够结合香港回归25周年的机会，研究允许企业年金通过香港证券交易所投资香港后，继续扩大养老金范围到第一支柱，逐步放宽对当前双向可购买股票数量和投资比例的限制。这不仅可以给香港市场带来中长期流动性，还可以为内地养老金提供多元化、差异化的投资产品选择。此外，我们也希望监管部门对国内企业在香港上市给予更明确的政策指导，以更好地承担中国证券交易所的回归。
香港在人民币国际化过程中发挥着重要作用。未来，可以继续扩大人民币计价产品体系，完善基于沪深港通、债券通、跨境金融通等互联机制的风险管理工具。
张一晨建议，研究在封闭互联的基础上取得进一步突破，允许大陆南下基金在持有一段时间后继续在香港市场投资，并以可控的方式扩大海外人民币资金来源。研究设定了一定数额，允许国内股票股东向香港离岸人民币资产实现资金，不仅满足了股东对海外资本配置的需求，而且增强了海外金融市场人民币的定价和结算功能，提高了离岸市场的人民币流动性。
同时，启动数字人民币在香港的零售应用，探索金融机构等批发领域的应用，充分发挥数字人民币跟踪和编程的优势，从技术层面促进人民币国际化。
随着海外流入大陆的投资规模越来越大，这些基金迫切需要金融衍生品和其他风险管理工具。我们可以探索将香港建设成为海外投资者投资中国的风险管理中心，重点与人民币相关的各种风险管理产品，并在不久的将来推出国债期货。